PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Green space jadi senjata baru mal Jakarta untuk mempertahankan daya tarik di tengah perubahan perilaku konsumen dan persaingan ruang ritel.
Knight Frank Indonesia mencatat tingkat okupansi retail with green space mencapai 94%, jauh di atas rata-rata okupansi ritel Jakarta yang berada di kisaran 87%.
Baca Juga: Strategi Ritel Berubah, Mal Kini Jual Pengalaman Bukan Sekadar Belanja
Sejak pandemi, setidaknya 74% stok ritel baru hadir dengan green space. Dari ruang ritel tersebut, sekitar 55% tenant baru berasal dari sektor F&B, mengindikasikan semakin kuatnya pergeseran menuju konsep leisure and experiential retail yang mengandalkan aktivitas kuliner dan pengalaman pengunjung.
Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia Syarifah Syaukat memaparkan bahwa perkembangan tersebut menjadi bagian dari perubahan pasar ritel Jakarta.
“Ukuran performa ritel kini berfokus pada seberapa produktif dan optimal ruang ritel dalam memberikan nilai, bukan lagi sekadar luasan,” ujar Syarifah.
Green Space Mulai Menjadi Strategi Bisnis Mal
Perubahan fungsi ruang hijau tersebut tidak berdiri sendiri. Di tingkat regional, tuntutan terhadap sustainable retail datang dari tiga pihak sekaligus, yakni retailer, konsumen, dan landlord.
Baca Juga: Rahasia Mall di Jakarta Tetap Ramai: Sektor FnB Kuasai 50% Ruang
Jackie Cheung, Asia Pacific ESG Lead Knight Frank, menjelaskan bahwa ketiga pihak tersebut memiliki kepentingan yang semakin kuat terhadap keberlanjutan ruang ritel.
“Peritel, konsumen, dan pemilik properti ritel,” imbuhnya.
Menurut Jackie, retailer semakin mencari ruang yang dapat mendukung target net-zero, sertifikasi hijau, serta pelaporan ESG. Di sisi konsumen, preferensi bergeser menuju destinasi yang menggabungkan ruang terbuka hijau dengan pengalaman belanja dan gaya hidup.
Sementara landlord menghadapi tuntutan untuk memiliki portofolio bersertifikasi hijau serta rencana transisi menuju net-zero.
Pergeseran tersebut membuat green space memiliki fungsi yang lebih luas daripada sekadar elemen lanskap. Ruang hijau menjadi bagian dari pengalaman pengunjung sekaligus salah satu komponen yang mulai diperhitungkan dalam performa aset.
Baca Juga: Sektor Ritel Jakarta Tahan Banting: Okupansi Mal Premium Dekati 90% di Q3 2025
Okupansi Retail with Green Space Capai 94%
Angka okupansi menjadi salah satu indikator yang paling menarik dari perkembangan tersebut.
Secara keseluruhan, tingkat okupansi ritel Jakarta pada semester I 2026 berada di kisaran 78,2%. Total pasokan mencapai 4,42 juta meter persegi, naik sekitar 0,8% dibandingkan semester sebelumnya. Dua mal baru juga masuk ke pasar, keduanya berada di Jakarta Selatan.
Namun, performa retail with green space berada jauh di atas rata-rata pasar, dengan okupansi mencapai 94%.
Perbedaan ini memberikan gambaran bahwa kualitas dan karakter ruang mulai menjadi faktor penting dalam menentukan performa aset ritel. Di pasar yang semakin selektif, memiliki ruang yang luas saja tidak cukup; pengelola perlu menciptakan alasan bagi konsumen untuk datang dan tinggal lebih lama.
Knight Frank menyebut green retail berkaitan dengan kenyamanan, dwell time, serta daya tarik destinasi. Ruang hijau juga dapat memperkuat fungsi mal sebagai tempat rekreasi, interaksi sosial, dan aktivitas sehari-hari.
F&B Jadi Penggerak Green Retail
Sektor F&B menjadi salah satu penerima manfaat terbesar dari perubahan tersebut.
Sekitar 55% tenant baru pada retail with green space berasal dari F&B. Secara keseluruhan, F&B juga menyumbang sekitar 47% tenant baru di ruang ritel Jakarta pada semester I 2026. Sekitar 70% tenant F&B tersebut berasal dari produk lokal, sedangkan sisanya berasal dari pemain regional dan global.
Kondisi ini berjalan beriringan dengan pertumbuhan konsep alfresco dining retail.
Baca Juga: Biaya Office Fit-Out Asia Pasifik Naik, Jakarta Masih Lebih Kompetitif
Dalam lima tahun terakhir, tambahan stok ritel dengan konsep alfresco mencapai sekitar 20% dari stok eksisting. Okupansinya berada di kisaran 86%, sementara alfresco retail with green space mencapai sekitar 89%.
Jakarta Selatan menjadi wilayah dengan persebaran alfresco retail with green space terbesar, diikuti Jakarta Barat dan Jakarta Timur. Pada konsep alfresco retail, tenant F&B bahkan dapat mendominasi hingga 95%.
Mal Bergeser dari Shopping Destination
Perubahan tersebut menunjukkan bahwa fungsi mal Jakarta ikut bergeser.
Pertumbuhan e-commerce dan perubahan perilaku konsumen mendorong transformasi dari shopping destination menjadi lifestyle destination.
Baca Juga: Cilegon Bersiap Jadi Klaster Industri EV, Ini Prospeknya
Dalam konteks tersebut, ruang hijau, area terbuka, F&B, dan aktivitas leisure menjadi bagian dari pengalaman yang ditawarkan pusat perbelanjaan.
Jackie juga menunjukkan bahwa fenomena tersebut bukan hanya terjadi di Jakarta.
Salah satu contoh yang dipaparkan adalah Jewel Changi Airport di Singapura, yang mengintegrasikan ruang hijau dengan aktivitas ritel dan mampu mempertahankan okupansi sekitar 93%.
Contoh lainnya adalah The Exchange TRX di Kuala Lumpur yang menggabungkan retail dengan taman kota, jalur pedestrian teduh, serta konektivitas transportasi.
Dengan pendekatan tersebut, ruang ritel tidak hanya menjadi tempat transaksi, tetapi juga bagian dari aktivitas rekreasi dan kehidupan sehari-hari.
Baca Juga: Era Bangun Mal Baru Mulai Berakhir? Colliers Beberkan Arah Baru Pasar Ritel Jakarta
Konsumen Suka Green Retail, Tapi Tetap Sensitif Harga
Menariknya, preferensi terhadap ruang hijau tidak otomatis berarti konsumen bersedia membayar lebih mahal.
Lebih lanjut Jackie dan Syarifah menjelaskan bahwa efektivitas experiential retail tidak cukup dinilai dari footfall, tetapi juga dari Gross Turnover (GTO). Pengalaman ritel berbasis green space dinilai berkaitan dengan tingkat keterisian yang mencapai 94%.
Untuk willingness to pay, konsumen pada prinsipnya mendukung produk dan ruang yang lebih ramah lingkungan. Namun, kondisi ekonomi membuat konsumen tetap sensitif terhadap harga.
Karena itu, strategi hyper-segmentation menjadi penting. Pengelola perlu memahami segmen konsumen yang dituju, bukan sekadar menambahkan elemen hijau ke dalam desain mal.
Baca Juga: Cap Rate Asia Pasifik Stabil, Investor Makin Selektif Pilih Aset
Green Retail Mulai Berkaitan dengan Nilai Aset
Dari perspektif pemilik aset dan investor, perubahan tersebut memiliki konsekuensi yang lebih panjang.
Willson Kalip, Country Head Knight Frank Indonesia, melihat transformasi ritel Jakarta sebagai bagian dari perubahan demografi dan adopsi teknologi.
“Perubahan demografi dan adopsi teknologi mendorong evolusi ritel Jakarta menuju experience-led retail, sekaligus membuka kembali peluang investasi pada aset ritel produktif, pada kelas tertentu,” jelasnya.
Menurut Willson, elemen keberlanjutan dapat memperkuat pengalaman pengunjung sekaligus produktivitas ruang.
“Green retail dapat memberikan value-added terhadap pengunjung, dengan ruang ritel yang menggabungkan sustainability features sebagai bentuk experiential led retail akan menjadikan ruang ritel semakin produktif sebagai long-term asset value,” katanya.
Baca Juga: Pasar Industri Greater Jakarta Tetap Tangguh, Investasi Selektif
Perspektif tersebut memperlihatkan mengapa green space mulai mendapat perhatian lebih besar dari pemilik dan investor properti. Bukan semata karena tuntutan ESG, tetapi juga karena kemampuan aset menciptakan pengalaman yang relevan bagi tenant dan pengunjung.
Tantangan Berikutnya Bukan Sekadar Menanam Pohon
Meski demikian, green retail tidak cukup diwujudkan melalui penambahan tanaman atau ruang terbuka.
Dalam perspektif ESG regional, retailer global semakin mempertimbangkan bangunan bersertifikasi hijau, efisiensi energi, akses energi terbarukan, pengelolaan limbah, smart metering, ketahanan terhadap risiko iklim, hingga dukungan green lease.
Artinya, konsep green retail membutuhkan kolaborasi antara landlord dan tenant.
Baca Juga: Gedung Biasa Makin Sepi, Mengapa Perkantoran Green Office di Jakarta Justru Diburu Tenant?
Kebutuhan tersebut semakin kompleks karena karakter tenant berbeda-beda. Restoran memiliki kebutuhan energi dan air yang berbeda dari toko fashion, supermarket, maupun gerai luxury. Siklus fit-out yang relatif sering juga menambah tantangan dalam pengurangan limbah dan emisi.
Pada akhirnya, ruang hijau memang bisa menjadi senjata baru mal Jakarta, tetapi kekuatannya bukan terletak pada hijaunya lanskap semata.
Yang lebih penting adalah bagaimana ruang tersebut terintegrasi dengan F&B, leisure, komunitas, kenyamanan, efisiensi operasional, dan kebutuhan tenant. Di pasar ritel yang semakin selektif, kombinasi itulah yang berpotensi membuat sebuah mal tetap produktif dalam jangka panjang.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
