PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Biaya office fit-out di kawasan Asia Pasifik terus meningkat di tengah tekanan biaya material, keterbatasan tenaga kerja, volatilitas nilai tukar, serta ketidakpastian ekonomi dan geopolitik. Jakarta masih menjadi salah satu pasar yang relatif kompetitif dibandingkan sejumlah kota utama Asia Tenggara.
Temuan tersebut tercantum dalam Asia Pacific Office Fit-Out Costs Guide 2026 yang diterbitkan JLL. Laporan ini menganalisis tren dan faktor yang memengaruhi biaya penataan ulang kantor di 27 kota pada 14 negara di kawasan Asia Pasifik.
Secara regional, rata-rata biaya office fit-out mencapai US$1.550 per meter persegi, dengan kenaikan sekitar 2–5 persen secara tahunan.
Baca Juga: Cap Rate Asia Pasifik Stabil, Investor Makin Selektif Pilih Aset
Bagi perusahaan yang tengah merencanakan ekspansi, relokasi, atau renovasi kantor, kondisi tersebut membuat perhitungan capital expenditure (CAPEX) menjadi semakin kompleks.
Biaya proyek tidak lagi hanya ditentukan oleh harga konstruksi, tetapi juga dipengaruhi kondisi pasar lokal, nilai tukar, rantai pasok, hingga kompleksitas sistem bangunan.
Biaya Office Fit-Out Jakarta Masih Lebih Kompetitif
Dibandingkan sejumlah kota utama di Asia Tenggara, biaya office fit-out di Jakarta tercatat lebih rendah daripada Singapura, Kuala Lumpur, Manila, dan Bangkok.
Menurut JLL, perbedaan biaya antarkota tersebut penting diperhatikan perusahaan ketika menyusun strategi investasi, pengadaan, maupun standar desain ruang kerja.
“Jakarta masih menjadi salah satu pasar perkantoran strategis di Asia Tenggara. Perbandingan biaya penataan ulang kantor Jakarta dengan kota-kota utama lainnya di kawasan memberikan referensi bagi perusahaan dalam menentukan prioritas, strategi pengadaan, serta perencanaan ruang kerja yang selaras dengan kondisi pasar,” kata Rosari Chia, Head of Office Leasing Advisory, JLL Indonesia.
Baca Juga: Investasi Properti Asia Pasifik Tembus US$105 Miliar, Indonesia Berpeluang Tarik Arus Modal Baru
Temuan pada grafik dalam laporan JLL yang memperlihatkan adanya perbedaan tingkat biaya yang cukup lebar di antara kota-kota Asia Pasifik.
Kota-kota seperti Tokyo, Singapura, dan Kuala Lumpur berada pada kelompok dengan biaya lebih tinggi, sementara Jakarta berada pada posisi yang relatif lebih kompetitif.
JLL menilai, analisis berbasis kota menjadi semakin relevan karena rata-rata kawasan tidak selalu menggambarkan kondisi biaya yang dihadapi perusahaan di pasar tertentu.
M&E Menjadi Komponen Biaya Terbesar di Indonesia
Di Indonesia, struktur biaya office fit-out juga memiliki karakteristik tersendiri.
Laporan JLL mencatat layanan mekanikal dan elektrikal (M&E) menjadi komponen dengan porsi biaya terbesar.
Baca Juga: Pasar Industri Greater Jakarta Tetap Tangguh, Investasi Selektif
Setelah itu, pekerjaan konstruksi menjadi komponen biaya berikutnya, sedangkan jasa profesional memiliki porsi biaya paling rendah.
Meningkatnya kompleksitas sistem mekanikal, elektrikal, dan teknologi bangunan ikut memberikan tekanan terhadap biaya proyek.
Kondisi ini membuat perusahaan perlu mempertimbangkan kebutuhan teknis bangunan sejak tahap awal perencanaan, terutama ketika proyek menargetkan standar kinerja ruang kerja yang lebih tinggi.
Harga Baja dan Tembaga Jadi Perhatian
Kenaikan biaya office fit-out berlangsung ketika pasar masih menghadapi tekanan harga material dan tenaga kerja.
JLL mencatat 68 persen pemimpin fungsi biaya di Asia Pasifik menyebut tekanan harga baja dan tembaga sebagai salah satu perhatian utama.
Volatilitas pasar energi juga ikut memengaruhi penetapan harga kontraktor dan strategi pengadaan.
Baca Juga: Investasi Properti Komersial Asia Pasifik Tembus Rekor US$47 Miliar
Ketergantungan sejumlah negara Asia Pasifik terhadap impor energi, petrokimia, serta material yang membutuhkan energi tinggi membuat perubahan harga global dapat berimbas pada biaya proyek.
Selain itu, keterbatasan tenaga kerja dan meningkatnya margin kontraktor turut mendorong kenaikan biaya.
Situasi tersebut membuat penyusunan anggaran proyek membutuhkan pendekatan yang lebih adaptif terhadap kondisi pasar.
Volatilitas Nilai Tukar Mendorong Strategi Pengadaan
Faktor lain yang semakin penting adalah pergerakan nilai tukar.
JLL menilai fluktuasi kurs dapat menciptakan distorsi biaya yang signifikan dan mendorong kontraktor menambahkan premi risiko dalam penawaran proyek.
Baca Juga: Investasi Properti Asia Pasifik Naik 15%, Jepang Pimpin Arus Modal
Bagi perusahaan multinasional, kondisi ini membuat analisis dalam dua mata uang atau dual-currency analysis menjadi penting untuk mengurangi risiko kesalahan dalam penyusunan anggaran.
Strategi pengadaan juga perlu mempertimbangkan karakteristik pasar lokal, termasuk kondisi rantai pasok dan ketersediaan material.
Daniel Malacchini, Head of Cost Advisory & Cost Management, Project & Development Services (PDS), Asia Pacific, JLL, mengatakan analisis berbasis kota semakin diperlukan dalam pengambilan keputusan investasi dan pemilihan lokasi.
“Kami melihat, hal ini mendorong diskusi dengan banyak perusahaan yang mempertimbangkan dampak geopolitik dan akses terhadap rantai pasok saat mengevaluasi risiko biaya proyek serta upaya mitigasi yang diperlukan,” ujarnya.
Sustainable Fit-Out Makin Banyak Diminati
Di tengah tekanan biaya, aspek keberlanjutan justru semakin masuk dalam pertimbangan perusahaan.
JLL mencatat 88 persen pasar di Asia Pasifik melaporkan peningkatan permintaan terhadap proyek sustainable fit-out.
Sementara itu, 46 persen organisasi secara aktif menerapkan langkah-langkah untuk mengurangi konsumsi energi.
Angka tersebut memperlihatkan bahwa kebutuhan terhadap ruang kerja berkelanjutan mulai berjalan beriringan dengan tuntutan efisiensi operasional.
Konsep sustainable fit-out tidak semata berkaitan dengan penggunaan material tertentu, tetapi juga bagaimana ruang kerja dapat beroperasi dengan konsumsi energi yang lebih efisien dan memberikan kinerja bangunan yang lebih baik.
Ruang Kerja Berkinerja Tinggi Jadi Strategi Mitigasi Risiko
Teknologi juga semakin diposisikan sebagai bagian dari strategi mitigasi risiko perusahaan.
Dalam laporan tersebut, JLL mencatat perusahaan mulai memprioritaskan ruang kerja berkinerja tinggi yang didukung teknologi, bukan sekadar melakukan peningkatan fasilitas.
Baca Juga: Pajak Properti Singapura Naik 60%, Batam dan Johor Jadi Opsi Alternatif
Perubahan tersebut berimplikasi terhadap cara perusahaan menyusun anggaran. Perencanaan biaya perlu dilakukan sejak tahap awal agar kebutuhan teknologi, sistem bangunan, konstruksi, dan desain dapat diperhitungkan secara lebih terintegrasi.
Martin Hinge, Executive Managing Director, Project & Development Services (PDS) JLL Asia Pacific, mengatakan biaya penataan ulang kantor di kawasan Asia Pasifik memiliki variasi yang cukup besar.
“Biaya penataan ulang kantor di Asia Pasifik menunjukkan variasi yang lebih beragam dibandingkan kawasan lain. Jepang, Singapura, Australia, dan Selandia Baru memiliki biaya renovasi yang lebih tinggi dari kota di negara lainnya. Ini menunjukkan terbatasnya ketersediaan tenaga kerja serta standar kualitas bangunan yang tinggi,” jelas Martin.
Menurutnya, India, Tiongkok, dan beberapa negara di Asia Tenggara masih menawarkan biaya yang relatif kompetitif. Namun, kondisi tersebut dalam banyak kasus dipengaruhi pergerakan nilai tukar, bukan semata-mata penurunan biaya produksi.
Terbatasnya jumlah proyek yang berjalan dan meningkatnya persaingan di sejumlah pasar juga dapat membuat harga menjadi lebih kompetitif.
“Karena itu, analisis pada tingkat kota menjadi jauh lebih relevan dibandingkan sekadar melihat rata-rata kawasan,” katanya.
Jakarta dan Prospek Pasar Perkantoran Asia Tenggara
Bagi pasar Jakarta, posisi biaya yang relatif kompetitif dapat menjadi salah satu pertimbangan perusahaan ketika menentukan lokasi dan strategi ruang kerja di Asia Tenggara.
Namun, biaya fit-out bukan satu-satunya variabel dalam keputusan tersebut. Perusahaan juga perlu memperhitungkan kondisi pasar lokal, akses terhadap rantai pasok, risiko nilai tukar, ketersediaan tenaga kerja, spesifikasi bangunan, serta kebutuhan teknologi dan keberlanjutan.
Shweta Choudhari, Director, Research and Strategy, Work Dynamics, Asia Pacific, JLL, menilai proyek penataan ulang kantor di kawasan tersebut semakin kompleks.
“Meskipun situasi ekonomi ekonomi mulai beranjak stabil di beberapa wilayah sepanjang 2025 hingga awal 2026, tantangan makro ekonomi global dan regional masih memengaruhi prediktabilitas biaya, kelayakan konstruksi, serta pelaksanaan proyek di tingkat lokal,” katanya.
Baca Juga: Cilegon Bersiap Jadi Klaster Industri EV, Ini Prospeknya
Menurut Shweta, memahami dinamika pasar Asia Pasifik menjadi faktor penting untuk memastikan keberhasilan perencanaan proyek dan rencana finansial perusahaan.
Dengan rata-rata biaya regional yang terus meningkat dan tekanan terhadap material, tenaga kerja, serta energi yang masih berlangsung, pendekatan berbasis kondisi kota menjadi semakin penting.
Bagi perusahaan yang mempertimbangkan Jakarta sebagai lokasi kantor, perbandingan biaya dengan pasar regional dapat menjadi salah satu dasar dalam menyusun strategi CAPEX dan desain ruang kerja.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
