PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Era membangun pusat perbelanjaan baru secara agresif mulai bergeser. Setelah bertahun-tahun berlomba menghadirkan proyek baru, pelaku industri ritel kini justru memilih mengoptimalkan aset yang telah dimiliki.
Strategi itu tercermin dalam laporan terbaru Colliers Indonesia yang menunjukkan pasar ritel Jakarta memasuki fase baru, ketika kualitas aset, pengalaman pengunjung, dan produktivitas tenant menjadi penentu utama daya saing.
Baca Juga: Tren Pasar Properti 2026 Shift ke Optimalisasi Aset
Perubahan tersebut terlihat dari laju pasokan ritel yang mulai lebih terkendali. Berdasarkan riset Colliers, tambahan pasokan ruang ritel di Jakarta pada Kuartal II 2026 hanya mencapai sekitar 25.248 meter persegi atau tumbuh 0,6% dibanding kuartal sebelumnya.
Sepanjang 2026, total pasokan baru diproyeksikan bertambah sekitar 119.541 meter persegi atau meningkat 2,8%, sedangkan rata-rata tambahan pasokan hingga 2029 diperkirakan sekitar 113.957 meter persegi per tahun. Angka tersebut menunjukkan pasar tidak lagi mengejar ekspansi besar-besaran seperti beberapa tahun lalu.
Sebaliknya, pengembang lebih berhati-hati dalam menambah pasokan baru dan memilih memperkuat pusat perbelanjaan yang telah memiliki basis pengunjung yang solid.
Colliers menilai pasar ritel Jakarta kini semakin dewasa. Pengembang lebih banyak mengalokasikan investasi untuk memperluas pusat perbelanjaan yang telah terbukti sukses, melakukan reposisi terhadap mal yang mulai menua, hingga mengembangkan neighbourhood lifestyle centre, yaitu pusat gaya hidup berbasis komunitas yang melayani kebutuhan kawasan sekitarnya.
Strategi tersebut dinilai lebih efektif dibanding membangun mal baru tanpa kepastian permintaan. Di tengah perubahan perilaku konsumen, keberhasilan pusat perbelanjaan kini semakin ditentukan oleh kemampuan menghadirkan pengalaman yang relevan dan terus mengikuti perkembangan gaya hidup masyarakat.
Baca Juga: Perkantoran hingga Hotel Bergerak Positif, Colliers Petakan Tren Pasar Properti Q2 2026
Okupansi Ritel Jakarta Membaik, Tidak Semua Mal Menikmati Pertumbuhan
Meski tren pemulihan terus berlangsung, Colliers menilai kinerja pasar ritel Jakarta semakin terpolarisasi.
Mal premium dengan kurasi tenant yang kuat, konsep ritel yang berbeda, serta tingkat kunjungan tinggi terus mencatatkan peningkatan okupansi.
Sebaliknya, pusat perbelanjaan yang lebih tua atau kurang kompetitif masih menghadapi tantangan dalam menarik penyewa maupun pengunjung.
Perbedaan tersebut memperlihatkan bahwa kualitas aset, kemampuan pengelolaan, serta pengalaman pelanggan kini lebih menentukan keberhasilan sebuah mal dibanding lokasi semata.
Data Colliers juga menunjukkan tingkat okupansi rata-rata Jakarta telah kembali berada di kisaran pertengahan 70 persen dan diproyeksikan terus meningkat hingga beberapa tahun mendatang. Sementara itu, Greater Jakarta juga menunjukkan tren pemulihan, meski kecepatannya masih lebih lambat dibanding pusat kota.
Retailer Kini Mengejar Produktivitas, Bukan Jumlah Toko
Perubahan strategi tidak hanya terjadi di sisi pengembang.
Colliers mencatat retailer kini semakin selektif dalam membuka gerai baru. Fokus mereka bergeser dari memperbanyak jaringan toko menuju peningkatan produktivitas setiap lokasi.
Mal dengan tingkat kunjungan tinggi, daya beli pengunjung yang kuat, serta komposisi tenant yang saling melengkapi menjadi tujuan utama ekspansi. Pendekatan tersebut diyakini mampu menghasilkan penjualan yang lebih berkelanjutan sekaligus memperkuat posisi merek.
“Strategi ekspansi ritel kini semakin selektif. Peritel lebih mengutamakan produktivitas setiap gerai dibanding memperbesar jaringan toko,” tulis Colliers dalam laporannya.
Sepanjang Kuartal II 2026, permintaan ruang ritel masih didominasi oleh sektor food and beverage, beauty and wellness, sportswear, entertainment, serta berbagai konsep lifestyle yang mampu menjadi penggerak utama lalu lintas pengunjung.
Baca Juga: Strategi Ritel Berubah, Mal Kini Jual Pengalaman Bukan Sekadar Belanja
Tenant Mix Kini Menjadi “Senjata” Utama Mal
Dalam kondisi pasar yang semakin kompetitif, Colliers menilai pengelolaan tenant mix tidak lagi sekadar mengisi ruang kosong.
Pemilik pusat perbelanjaan dituntut membangun ekosistem yang mampu meningkatkan jumlah kunjungan, memperpanjang lama kunjungan, hingga mendorong transaksi di dalam mal.
Artinya, pusat perbelanjaan yang berhasil bukan lagi yang memiliki jumlah tenant terbanyak, melainkan yang mampu menghadirkan kombinasi penyewa yang saling menguatkan sehingga menciptakan pengalaman berbelanja yang berbeda.
Reposisi aset, penyegaran konsep, hingga renovasi area publik diperkirakan akan menjadi strategi yang semakin dominan dalam beberapa tahun ke depan.
Baca Juga: Ritel Rumah Tangga Tumbuh 10,1% di Awal 2026, Ekspansi Toko Jadi Kunci
Sejumlah Proyek Baru Tetap Berjalan
Meski tren ekspansi mulai lebih selektif, beberapa proyek pusat perbelanjaan masih akan menambah pasokan ritel Jakarta dalam beberapa tahun mendatang.
Di Jakarta, Colliers mencatat beberapa proyek yang sedang dibangun antara lain:
- Lippo Mall East Side (Holland Village) di Cempaka Putih dengan luas sekitar 44.000 meter persegi, ditargetkan selesai pada 2026.
- Shopping Mall at Two Sudirman di kawasan CBD Sudirman seluas 19.000 meter persegi, diproyeksikan beroperasi pada 2028.
- Kota Kasablanka Phase 4 yang dikembangkan Pakuwon dengan tambahan sekitar 59.000 meter persegi, ditargetkan rampung pada 2029.
Baca Juga: Sewa Dolar Bikin Tekor! Ini Jenis Hunian Ekspatriat yang Paling Dicari di Jakarta 2026
Sementara di kawasan Greater Jakarta, pasokan baru juga akan datang dari:
- The Hudson Square @ Manhattan District di Serpong seluas 21.000 meter persegi, yang dikembangkan Paramount Land dan dijadwalkan selesai pada 2027.
- Living World PIK 2 di Pantai Indah Kapuk dengan luas sekitar 70.000 meter persegi, yang diproyeksikan beroperasi pada 2028.
Meski masih ada proyek baru, pola pengembangannya menunjukkan pendekatan yang jauh lebih terukur dibanding periode ekspansi besar beberapa tahun sebelumnya.
Merek Global Terus Masuk ke Mal Premium
Laporan Colliers juga menunjukkan pusat perbelanjaan premium masih menjadi tujuan utama ekspansi berbagai merek internasional.
Baca Juga: Mengapa TOD Jadi Masa Depan Kota? AHY Soroti Tantangan Urbanisasi Indonesia
Selama Kuartal II 2026, sejumlah tenant baru mulai hadir di beberapa mal papan atas, di antaranya Adidas Brand Center yang membuka kembali gerai terbesar di Indonesia di Grand Indonesia, COS yang membuka toko pertamanya di Indonesia di Plaza Indonesia, Gentlewoman asal Thailand di Summarecon Mall Kelapa Gading, serta Xexymix asal Korea Selatan di ASHTA District 8.
Masuknya merek-merek global tersebut memperkuat indikasi bahwa retailer kini lebih memilih lokasi dengan potensi penjualan tinggi dibanding memperluas jaringan secara agresif di banyak pusat perbelanjaan.
Daya Saing Mal Kini Ditentukan Pengalaman Pengunjung
Colliers menyimpulkan pasar ritel Jakarta telah memasuki fase ketika kualitas lebih penting dibanding kuantitas.
Persaingan tidak lagi dimenangkan oleh pusat perbelanjaan dengan luas terbesar atau jumlah tenant terbanyak, melainkan oleh mal yang mampu menghadirkan pengalaman berbelanja yang lebih baik, tenant mix yang relevan, konsep yang terus diperbarui, serta kemampuan beradaptasi terhadap perubahan perilaku konsumen.
Baca Juga: TOD Summarecon Stasiun Bekasi Ekstensi Mulai Dibangun, Investasi Rp78 Miliar
Dengan arah pasar seperti ini, strategi reposisi aset diperkirakan akan menjadi pilihan utama pengembang dalam beberapa tahun mendatang. Era mengejar pembangunan mal baru dalam jumlah besar mulai berganti menjadi era memaksimalkan nilai dari aset yang telah dimiliki.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
