PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Kenaikan harga rumah sekunder secara nasional yang relatif terbatas ternyata tidak berlaku merata untuk setiap ukuran hunian. Data Flash Report Agustus 2026 by Rumah123 menunjukkan median harga rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi di Jakarta Selatan melonjak 29,4% secara tahunan, menjadi sekitar Rp1,1 miliar pada Juli 2026.
Pada segmen berikutnya, rumah dengan luas bangunan 61–90 meter persegi di Yogyakarta mencatat kenaikan median harga 28,4% YoY, juga dengan median sekitar Rp1,1 miliar.
Baca Juga: Harga Rumah Sekunder Makin Terjangkau Secara Riil, tapi Pilihannya Makin Sedikit
Temuan ini menarik karena terjadi ketika pertumbuhan Resale Price Index (RPI) nasional hanya 0,9% secara tahunan. Dengan kata lain, angka nasional tidak sepenuhnya menggambarkan pergerakan harga pada setiap segmen rumah.
Harga Rumah Kecil Naik Paling Tinggi
Berdasarkan data median harga Rumah123 dan 99.co, segmen rumah dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi mencatat pertumbuhan median harga tertinggi pada Juli 2026.
Jakarta Selatan menjadi kota dengan kenaikan terbesar, mencapai 29,4% YoY, dengan median harga Rp1,1 miliar. Sementara pada luas 61–90 meter persegi, Yogyakarta mencatat pertumbuhan 28,4%, dengan median harga yang sama, sekitar Rp1,1 miliar.
Flash Report mencatat bahwa dua segmen tersebut menjadi kelompok dengan pergerakan median harga tertinggi pada periode laporan.
Kenaikan ini penting diperhatikan karena rumah berukuran kecil kerap menjadi salah satu segmen yang diperhitungkan oleh pembeli rumah pertama.
Baca Juga: PPN DTP Rumah Susun Subsidi Disetujui, Harga Rusun MBR Berpeluang Lebih Terjangkau
Namun, data tersebut tidak serta-merta menunjukkan bahwa pembeli rumah pertama menjadi penyebab kenaikan harga. Yang terlihat dari data adalah tingginya pertumbuhan median pada segmen rumah berukuran relatif kecil.
Kenaikan Median Harga Tidak Sama dengan Kenaikan Semua Rumah
Ada satu hal yang perlu diperhatikan ketika membaca angka 29,4% dan 28,4%.
Angka tersebut merupakan pertumbuhan median harga, bukan berarti seluruh rumah dengan luas hingga 60 meter persegi di Jakarta Selatan mengalami kenaikan harga sebesar 29,4%.
Median menggambarkan titik tengah harga dalam kelompok data yang dianalisis. Karena itu, perubahan komposisi listing yang tersedia di pasar juga dapat memengaruhi pergerakan median.
Pendekatan ini berbeda dengan RPI yang digunakan Flash Report untuk membaca perubahan harga rumah secara lebih luas. RPI dihitung menggunakan metode Regresi Hedonis, dengan Januari 2020 sebagai bulan dasar dan mempertimbangkan atribut properti serta faktor geospasial.
Baca Juga: SOLEA Lebak Bulus Resmi Diperkenalkan, Bidik Pasar Hunian Premium Jakarta Selatan
Perbedaan metodologi tersebut penting agar pembaca tidak menyamakan pertumbuhan median harga suatu segmen dengan kenaikan harga seluruh rumah di kota tersebut.
Yogyakarta Menyusul di Segmen 61–90 Meter Persegi
Yogyakarta menjadi pasar yang menarik pada segmen rumah berukuran 61–90 meter persegi.
Median harga pada segmen tersebut berada di sekitar Rp1,1 miliar, dengan pertumbuhan 28,4% secara tahunan. Angka ini jauh lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan harga rumah Yogyakarta secara keseluruhan yang tercatat 1,3% YoY pada Juli 2026.
Secara bulanan, harga rumah di Yogyakarta masih tumbuh 1,0%.
Flash Report mencatat pertumbuhan tahunan Yogyakarta telah melambat dibandingkan pertumbuhan dua digit yang sempat terjadi pada 2025. Laporan tersebut mengaitkan perlambatan dengan mulai normalnya efek peningkatan akses infrastruktur baru yang sebelumnya ikut mendorong pasar.
Baca Juga: Properti Tangerang Salip Jakarta Selatan, 14,8% Pencarian Terkonsentrasi di Koridor Barat
Namun, segmentasi berdasarkan luas bangunan menunjukkan bahwa perlambatan pasar secara keseluruhan tidak otomatis terjadi pada semua tipe rumah.
Rumah Lebih Besar Juga Mengalami Kenaikan
Kenaikan median harga tidak hanya terjadi pada rumah berukuran kecil.
Untuk rumah dengan luas bangunan 91–150 meter persegi, Makassar mencatat pertumbuhan median harga sebesar 12,3%, dengan median harga Rp1,6 miliar.
Pada segmen 151–250 meter persegi, Denpasar mencatat kenaikan 21,1%, dengan median harga sekitar Rp3,39 miliar.
Sementara rumah dengan luas 251 meter persegi atau lebih di Makassar mengalami kenaikan median harga 23,2%, dengan median sekitar Rp5,36 miliar.
Baca Juga: Properti Makassar Naik 1,7%, Jadi Bintang Pasar Rumah di Luar Jawa Akhir 2025
Jika disusun berdasarkan pertumbuhan median harga, segmen ≤60 meter persegi di Jakarta Selatan berada di posisi teratas, disusul 61–90 meter persegi di Yogyakarta.
Data tersebut memperlihatkan bahwa pertumbuhan harga tidak bergerak secara linear berdasarkan luas bangunan. Rumah yang lebih besar tidak selalu mencatat pertumbuhan median paling tinggi, sementara segmen rumah kecil justru berada di posisi teratas.
Rp1,1 Miliar Punya Arti Berbeda di Tiap Kota
Menariknya, median harga rumah pada dua segmen teratas sama-sama berada di sekitar Rp1,1 miliar.
Namun, angka tersebut tidak dapat langsung dibandingkan sebagai ukuran keterjangkauan tanpa mempertimbangkan lokasi.
Rumah dengan median Rp1,1 miliar di Jakarta Selatan berada dalam konteks pasar yang berbeda dengan rumah Rp1,1 miliar di Yogyakarta.
Perbedaan akses, karakter kawasan, permintaan, dan ketersediaan lahan dapat membuat harga median yang sama memiliki daya beli dan karakter pasar yang berbeda.
Baca Juga: Investasi Hotel Asia Pasifik Melonjak 54% di Semester I 2026
Karena itu, bagi calon pembeli, ukuran bangunan dan harga sebaiknya tidak dibaca secara terpisah dari lokasi.
Pasar Rumah Sekunder Tidak Bergerak Seragam
Temuan berdasarkan luas bangunan tersebut memperkuat satu hal: angka nasional tidak cukup untuk membaca seluruh pasar rumah sekunder.
Secara nasional, RPI hanya tumbuh 0,9% secara tahunan hingga Juli 2026. Tetapi pada tingkat kota dan segmen tertentu, pertumbuhan median harga bisa jauh lebih tinggi.
Hal yang sama terlihat ketika pasar dilihat berdasarkan wilayah. Makassar mencatat pertumbuhan harga tahunan tertinggi sebesar 10,0%, Denpasar 6,3%, dan Bogor 3,7%.
Perbedaan tersebut menunjukkan bahwa kondisi pasar rumah sekunder sangat dipengaruhi oleh lokasi dan karakter segmen properti.
Baca Juga: Pembeli Rumah Makin Selektif, Bekasi dan Tangerang Menguat
Bagi pembeli rumah pertama, temuan pada segmen ≤60 meter persegi dan 61–90 meter persegi menjadi pengingat bahwa mencari rumah dengan harga yang sesuai kemampuan tidak cukup hanya melihat angka pertumbuhan pasar secara nasional.
Yang lebih penting adalah melihat harga aktual pada lokasi dan tipe rumah yang dituju.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
