PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Pasar perumahan di kawasan Jabodebek-Banten masih menghadapi tantangan pada kuartal II-2026. Meski aktivitas penjualan belum berhenti, sejumlah indikator menunjukkan pasar bergerak lebih lambat dibanding periode sebelumnya.
Laporan Indonesia Property Watch (IPW) mencatat penjualan rumah primer secara unit hanya tumbuh 0,9 persen secara kuartalan (quarter to quarter/qtq). Namun dari sisi nilai transaksi justru turun 0,4 persen, mengindikasikan konsumen semakin memilih rumah dengan harga yang lebih terjangkau.
Baca Juga: Pembatalan Pembelian Rumah Naik 17,73%, IPW Ungkap Penyebabnya
CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, mengatakan kondisi tersebut menjadi gambaran bahwa pasar belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang kuat.
“Tren pasar masih menurun dengan pergeseran segmen harga yang terus menurun dan belum ada indikasi signifikan yang diharapkan dapat meningkatkan tren pasar,” kata Ali kepada PropertiTerkini.com.
Rumah di Bawah Rp500 Juta Jadi Penopang Pasar
Salah satu perubahan paling mencolok sepanjang kuartal II-2026 adalah bergesernya permintaan menuju rumah dengan harga lebih rendah.
Laporan IPW menunjukkan segmen rumah Rp300 juta hingga Rp500 juta menjadi kontributor terbesar terhadap penjualan rumah primer. Sebaliknya, rumah pada kisaran Rp500 juta hingga Rp1 miliar justru mengalami perlambatan dibandingkan beberapa tahun terakhir.
Baca Juga: Tren Home Wellness Naik, Rumah Kini Jadi Pusat Gaya Hidup Sehat
Menurut Ali, perubahan tersebut dipengaruhi oleh batas psikologis kemampuan membeli rumah.
“Diperkirakan ini segmen tanggung untuk segmen menengah yang minimal di Rp1 miliar, sementara segmen menengah psikologis maksimal di Rp500 juta,” ujarnya.
Artinya, konsumen yang memiliki anggaran terbatas cenderung bertahan di bawah Rp500 juta, sedangkan pembeli dengan daya beli lebih tinggi langsung masuk ke segmen di atas Rp1 miliar.
Pembatalan Pembelian Rumah Ikut Meningkat
Selain perubahan pola permintaan, IPW juga mencatat meningkatnya tingkat pembatalan pembelian rumah.
Baca Juga: Pasar Properti Mulai “Pilih Kasih”, Rumah Premium Tiba-Tiba Melonjak 46,7%
Pada kuartal II-2026, cancellation rate mencapai 17,73 persen, naik dibandingkan triwulan sebelumnya sebesar 17,28 persen. Bekasi dan Tangerang menjadi wilayah dengan tingkat pembatalan tertinggi di Jabodebek-Banten.
Ali menjelaskan, pembatalan transaksi tidak hanya dipicu oleh perubahan keputusan pembeli.
“Kemungkinan karena kualitas kredit dari konsumen sehingga tidak disetujui bank selain pembatalan dari konsumen itu sendiri,” jelasnya.
Temuan tersebut memperlihatkan bahwa proses pembiayaan melalui KPR masih menjadi tantangan bagi sebagian calon pembeli rumah.
Pengembang Mulai Menahan Proyek Baru
Di sisi lain, pengembang juga menghadapi tekanan dari meningkatnya biaya pembangunan.
Baca Juga: Era Bangun Mal Baru Mulai Berakhir? Colliers Beberkan Arah Baru Pasar Ritel Jakarta
IPW mencatat inflasi kelompok konstruksi bangunan tempat tinggal mencapai 9,5 persen secara tahunan (year on year/yoy) pada Juni 2026. Kenaikan harga material mendorong sebagian pengembang melakukan penyesuaian strategi bisnis.
Menurut Ali Tranghanda, kondisi tersebut membuat sebagian pelaku usaha memilih menunggu momentum pasar yang lebih baik.
“Sebagian menunda pembangunan baru dan menunda peluncuran proyek baru,” katanya.
Strategi tersebut dinilai sebagai langkah menjaga arus kas sekaligus mengurangi risiko ketika daya serap pasar belum kembali normal.
PPN DTP Masih Membantu Penjualan
Di tengah perlambatan pasar, program Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) masih menjadi salah satu insentif yang menopang transaksi.
Baca Juga: Sewa Dolar Bikin Tekor! Ini Jenis Hunian Ekspatriat yang Paling Dicari di Jakarta 2026
Dalam surveinya, IPW mencatat sekitar 62 persen penjualan rumah indent memanfaatkan fasilitas tersebut, meski porsinya sedikit turun dibanding kuartal sebelumnya yang mencapai 65 persen.
Ali menilai insentif tersebut masih relevan bagi pasar.
“Masih efektif,” ujarnya singkat saat ditanya mengenai dampak PPN DTP terhadap penjualan rumah.
Outlook Masih Dibayangi Ketidakpastian
Melihat berbagai indikator tersebut, IPW memperkirakan pasar perumahan Jabodebek-Banten belum akan pulih dalam waktu dekat.
“Diperkirakan masih akan dalam tren pelemahan,” ungkap Ali.
Meski demikian, kawasan penyangga Jakarta seperti Bogor, Depok, Bekasi, serta Banten masih dinilai memiliki prospek jangka menengah selama pengembang mampu menawarkan produk yang sesuai dengan kebutuhan pasar.
Baca Juga: Tren Pasar Properti 2026 Shift ke Optimalisasi Aset
“Wilayah penyangga Jakarta termasuk Bodebek Banten masih prospektif tergantung pengembang harus masuk di celah pasar yang sesuai,” tutur Ali.
Menurut proyeksi IPW, apabila kondisi ekonomi tidak mengalami perubahan signifikan, pasar perumahan berpotensi mulai bergerak naik pada triwulan II-2027, meski pemulihannya diperkirakan berlangsung secara bertahap.
“Seharusnya di triwulan II 2027 kemungkinan pasar akan beranjak naik meskipun masih landai,” pungkas Ali.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
