PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Pasar properti sekunder Indonesia menunjukkan pola yang semakin kontras memasuki pertengahan 2026. Di satu sisi, harga rumah secara nasional bergerak sangat terbatas. Di sisi lain, rumah-rumah premium justru mencatat lonjakan harga yang jauh melampaui rata-rata pasar.
Data Flash Report Juli 2026 Rumah123 menunjukkan median harga rumah sekunder nasional pada Juni 2026 stagnan secara bulanan (0,0%) dan hanya tumbuh 1,1% secara tahunan (year-on-year/YoY).
Baca Juga: Makin Mahal, Makin Dicari? Fenomena Baru Pasar Rumah Mewah di Indonesia
Pertumbuhan tersebut bahkan masih berada di bawah laju inflasi nasional yang mencapai 3,3%, menandakan kenaikan harga rumah secara riil mulai melambat.
Di balik angka nasional yang relatif datar itu, tersimpan fenomena berbeda. Segmen rumah premium justru mengalami akselerasi harga yang signifikan sehingga mencerminkan perubahan arah pasar. Properti dengan karakteristik tertentu kini lebih diminati dibandingkan segmen lainnya.
Pasar Mulai Terbelah, Rumah Premium Pimpin Kenaikan Harga
Rumah dengan luas bangunan di atas 251 meter persegi menjadi bintang utama pasar properti sekunder sepanjang Juni 2026. Median harganya melonjak 46,7% secara tahunan, dengan pertumbuhan tertinggi terjadi di Medan.
Sementara itu, kenaikan harga pada kategori rumah lainnya juga masih terlihat, meski tidak sebesar segmen premium.
Baca Juga: Matera Lakeside Gading Serpong Diluncurkan, 25 Rumah Premium di Tepi Danau Cihuni Mulai Rp6,9 Miliar
Beberapa kota mencatat pertumbuhan dua digit berdasarkan luas bangunan, antara lain:
- Rumah di bawah 60 m² naik 13,8% di Surakarta.
- Rumah 91–150 m² meningkat 13,2% di Denpasar.
- Rumah 151–250 m² tumbuh 15,8% di Surakarta.
Data tersebut menunjukkan bahwa pertumbuhan harga kini tidak lagi terjadi secara merata. Pasar mulai bergerak berdasarkan kekuatan permintaan di lokasi dan segmen tertentu.
Sementara secara bulanan, hanya tiga dari 13 kota yang dipantau Rumah123 berhasil membukukan kenaikan harga rumah sekunder, yakni:
- Denpasar (+2,5%)
- Jakarta (+0,3%)
- Tangerang (+0,3%)
Baca Juga: Abdael Nusa Luncurkan Rumah Premium, Precium Lebak Bulus
Adapun secara tahunan, 10 kota masih mencatat pertumbuhan positif. Denpasar menjadi kota dengan kenaikan tertinggi sebesar 9,5%, disusul Makassar 6,2%, dan Bogor 4,4%.
Di kawasan Jabodetabek, pertumbuhan harga juga masih terjadi di Bogor (4,4%), Bekasi (2,9%), Depok (1,7%), Tangerang (1,1%), dan Jakarta (0,3%).
Kondisi tersebut memperlihatkan bahwa pasar tidak lagi bergerak serempak seperti beberapa tahun terakhir. Kota-kota dengan permintaan yang lebih kuat masih mampu mempertahankan pertumbuhan harga, sedangkan wilayah lain mulai memasuki fase normalisasi.
Pasokan Menurun, Minat Membeli Rumah Belum Surut
Dari sisi pasokan, pasar justru mengalami penyusutan.
Volume listing rumah sekunder turun 2,4% dibandingkan bulan sebelumnya (month-on-month/MoM) dan merosot 17% secara tahunan. Artinya, jumlah rumah yang tersedia di pasar semakin terbatas.
Baca Juga: Trésor BSD City Mulai Handover Perdana, The 61 Clubhouse Resmi Dibuka
Meski demikian, aktivitas pencarian rumah belum menunjukkan pelemahan.
Pada Juni 2026, kawasan dengan proporsi pencarian rumah terbesar masih didominasi wilayah Jabodetabek, yaitu:
- Tangerang 15,2%
- Jakarta Selatan 11,9%
- Jakarta Barat 10,6%.
Kombinasi antara pasokan yang menyusut dan minat pencarian yang tetap tinggi menunjukkan pasar sekunder masih memiliki fondasi permintaan yang cukup kuat.
Head of Research Rumah123, Marisa Jaya, mengatakan pola pasar saat ini menunjukkan bahwa pertumbuhan harga semakin ditentukan oleh fundamental permintaan.
“Beberapa tahun terakhir, kenaikan harga rumah cenderung terjadi lebih merata. Kini polanya mulai berubah. Rumah berukuran besar dan premium tumbuh jauh lebih cepat dibandingkan rata-rata pasar, sementara segmen menengah bergerak lebih lambat karena daya beli belum pulih sepenuhnya. Ini menunjukkan pasar semakin selektif, dengan pertumbuhan yang terkonsentrasi pada segmen dan lokasi yang memiliki permintaan lebih kuat,” terang Marisa.
Baca Juga: SOLEA Lebak Bulus Resmi Diperkenalkan, Bidik Pasar Hunian Premium Jakarta Selatan
Menurutnya, penurunan pasokan juga belum mencerminkan tekanan jual dari pemilik rumah.
Sebaliknya, banyak pemilik masih memilih menahan aset, sementara calon pembeli tetap aktif melakukan pencarian. Selama keseimbangan tersebut terjaga, harga rumah sekunder dinilai masih berpotensi bertahan stabil.
BI Rate Naik, Bunga KPR Belum Banyak Berubah
Dari sisi makroekonomi, Bank Indonesia telah menaikkan BI Rate sebesar 100 basis poin hingga mencapai 5,75%.
Namun dampaknya terhadap bunga kredit pemilikan rumah (KPR) belum sepenuhnya terasa. Hingga akhir Mei 2026, rata-rata Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR bank-bank besar hanya berubah tipis dari 9,27% menjadi 9,20%.
Artinya, ruang pembiayaan melalui KPR masih relatif terjaga menjelang semester kedua 2026.
Baca Juga: Simulasi KPR Turun, Rumah di Bawah Rp1 Miliar Masih Jadi Incaran
Marisa menilai periode enam bulan ke depan akan menjadi momentum penting untuk melihat apakah pemulihan pasar akan meluas ke lebih banyak segmen atau tetap terkonsentrasi pada rumah-rumah premium.
Selama pasokan masih terbatas, permintaan tetap aktif, dan pengetatan pembiayaan belum terjadi secara signifikan, pasar properti sekunder Indonesia diperkirakan masih memiliki prospek yang cukup solid hingga akhir 2026.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
