PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Pasar perkantoran Jakarta 2026 mulai menunjukkan perubahan arah. Ruang kosong masih mencapai sekitar 3 juta meter persegi, tetapi ruang yang benar-benar diminati tenant justru semakin terbatas, terutama pada gedung premium di kawasan pusat bisnis atau CBD.
Kondisi tersebut membuat pemulihan pasar perkantoran Jakarta berlangsung tidak seragam. Gedung berkualitas tinggi dengan lokasi strategis dan akses transportasi yang baik mulai menikmati pemulihan lebih cepat dibandingkan segmen lainnya.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menyebut perubahan perilaku tenant menjadi salah satu sinyal penting pada kuartal III 2026. Aktivitas downsizing atau pengurangan luas kantor mulai berkurang, sementara sebagian perusahaan mulai menambah ruang seiring kebutuhan bisnis.
“Jakarta itu belum kekurangan ruang kantor, tetapi mulai kekurangan ruang kantor yang memang diminati,” ujar Ferry dalam Media Briefing Colliers Q3 2026 di Jakarta, Rabu (7/10/2026).
Ruang Kantor Kosong Masih Sekitar 3 Juta Meter Persegi
Secara agregat, pasar perkantoran Jakarta masih menghadapi kelebihan ruang. Data Colliers Indonesia menunjukkan ruang kosong di CBD sekitar 1,75 juta meter persegi, sedangkan di luar CBD sekitar 1,26 juta meter persegi.
Artinya, total ruang kantor kosong berada di kisaran 3 juta meter persegi. Namun, angka agregat tersebut tidak sepenuhnya menggambarkan kondisi yang dihadapi perusahaan ketika mencari kantor baru.
| Indikator pasar perkantoran Jakarta | Q3 2026 |
|---|---|
| Ruang kosong CBD | ±1,75 juta m² |
| Ruang kosong luar CBD | ±1,26 juta m² |
| Total ruang kosong | ±3,01 juta m² |
| Ruang kosong gedung premium CBD | ±128.000 m² |
| Ruang kosong Grade A CBD | ±873.000 m² |
| Okupansi SCBD | ±87% |
Sumber: Colliers Indonesia.
Perbedaan tersebut menjadi penting karena sekitar 128.000 meter persegi ruang premium di CBD yang masih kosong jauh lebih kecil dibandingkan sekitar 873.000 meter persegi ruang Grade A yang tersedia.
Dengan kata lain, pilihan kantor memang masih banyak jika seluruh kelas gedung diperhitungkan. Namun, ketika perusahaan menetapkan standar lokasi, kualitas bangunan, aksesibilitas dan efisiensi operasional, pilihan tersebut menyusut cukup signifikan.
Pasar Perkantoran Jakarta 2026 Bergerak dalam Dua Kecepatan
Perubahan tersebut membuat pemulihan pasar perkantoran Jakarta berjalan dalam dua kecepatan.
Pada satu sisi, sebagian besar pasar masih berada dalam kondisi tenant market. Pemilik gedung masih menghadapi tekanan untuk mempertahankan tingkat hunian dan memberikan fleksibilitas dalam negosiasi.
Di sisi lain, sejumlah aset premium dengan tingkat okupansi tinggi mulai memiliki posisi tawar yang lebih kuat. Colliers mencatat beberapa aset premium telah mencapai okupansi di atas 90%, sehingga pemilik mulai lebih percaya diri mempertahankan tarif sewa dan mengurangi insentif.
Fenomena ini juga terlihat di SCBD. Tingkat hunian kawasan tersebut telah mencapai sekitar 87%, lebih tinggi dibandingkan sejumlah koridor utama CBD lainnya.
Menurut Ferry, performa SCBD tidak semata-mata disebabkan faktor lokasi.
Kawasan tersebut menawarkan kombinasi gedung berkualitas, akses transportasi publik, pusat perbelanjaan, hotel, restoran dan fasilitas lain dalam satu ekosistem. Kehadiran MRT juga semakin penting karena aksesibilitas menjadi salah satu pertimbangan perusahaan ketika menentukan lokasi kantor.
Kualitas Gedung Mulai Mengalahkan Pertimbangan Harga
Perubahan preferensi tenant menjadi faktor penting dalam membaca perkantoran Jakarta 2026.
Perusahaan kini semakin mempertimbangkan kualitas bangunan, pengelolaan gedung, penerapan standar green building dan ESG, akses transportasi, serta efisiensi operasional.
Artinya, persaingan antargedung tidak lagi semata-mata terjadi melalui tarif sewa.
Gedung dengan kualitas lebih baik memiliki peluang lebih besar mempertahankan tenant, sementara pemilik aset yang kualitasnya tertinggal harus menggunakan insentif atau fleksibilitas sewa untuk menjaga daya saing.
Kondisi ini sebenarnya sudah terlihat sejak kuartal II 2026. Saat itu, Colliers mencatat gedung premium di CBD memiliki tingkat hunian sekitar 83%, sementara Grade A sekitar 77%.
Ruang kosong di gedung premium juga hanya menyumbang kurang dari 10% dari total vacancy CBD.
Data kuartal III memperlihatkan kecenderungan tersebut semakin jelas.
Downsizing Mulai Berkurang, Ekspansi Mulai Muncul
Perubahan juga datang dari sisi perusahaan penyewa.
Setelah pandemi, strategi yang dominan di pasar kantor adalah downsizing dan rightsizing. Perusahaan menghitung ulang kebutuhan ruang, mengurangi area yang dianggap tidak efisien, atau berpindah ke gedung lain dengan luas yang lebih kecil.
Memasuki 2025, aktivitas lebih banyak bergeser menjadi relokasi dan flight to quality. Perusahaan memanfaatkan kondisi tenant market untuk mendapatkan gedung yang lebih baik tanpa harus memperbesar luas kantor.
Namun, pada kuartal III 2026, Colliers mulai melihat perubahan berikutnya: kasus downsizing semakin sedikit dan sejumlah perusahaan mulai menambah ruang karena kebutuhan bisnis meningkat.
Sektor energi, teknologi dan IT, logistik, serta consumer goods termasuk kelompok yang mulai terlihat aktif.
Ferry menyebut perubahan cara perusahaan memandang kebutuhan ruang sebagai sinyal yang patut diperhatikan.
“Apakah kami membutuhkan ruang tambahan untuk mendukung pertumbuhan bisnis kami?” ungkapnya.
Pertanyaan tersebut berbeda dari pola beberapa tahun sebelumnya ketika perusahaan lebih banyak mencari cara untuk mengurangi kebutuhan ruang kantor.
Meski begitu, Ferry menegaskan kondisi tersebut belum berarti Jakarta memasuki fase ekspansi besar-besaran. Relokasi masih menjadi pendorong utama transaksi, sedangkan sebagian kebutuhan dari sektor tertentu masih berada dalam pipeline.
Apa Artinya Bagi Pemilik Gedung?
Perubahan ini membuat strategi pemilik gedung harus semakin selektif.
Memiliki ruang kosong saja tidak cukup. Aset perlu menawarkan alasan yang kuat agar perusahaan bersedia membayar atau bertahan dalam jangka panjang.
Faktor seperti akses transportasi publik, kualitas bangunan, fasilitas kawasan, efisiensi energi, standar ESG, kualitas pengelolaan dan kesiapan ruang menjadi semakin penting.
Sementara bagi perusahaan, kondisi pasar masih memberikan ruang untuk melakukan relokasi dan mendapatkan gedung berkualitas dengan skema sewa yang kompetitif.
Namun, peluang tersebut tidak berlaku sama untuk seluruh aset.
Pasar perkantoran Jakarta 2026 belum sepenuhnya pulih, tetapi fase berikutnya sudah mulai terlihat: tenant semakin selektif, gedung premium memperoleh posisi tawar lebih kuat, dan ekspansi perlahan kembali muncul.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Channel
