PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Program 3 Juta Rumah yang menjadi prioritas Presiden Prabowo Subianto menghadapi tantangan besar dalam memperluas akses hunian layak di Indonesia. Sejak Januari 2025 hingga 15 Oktober 2026, realisasi pembangunan dan renovasi rumah yang dikoordinasikan Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) baru mencapai 1.790.081 unit.
Angka tersebut terdiri atas 1.103.918 unit pembangunan rumah baru dan 686.163 unit renovasi. Dengan demikian, hampir 38,3% dari capaian yang dilaporkan merupakan perbaikan hunian, sedangkan sisanya berupa pembangunan baru.
Data itu disampaikan Kementerian PKP dalam pertemuan bersama Menteri Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas Rachmat Pambudy di Jakarta, Selasa (20/10/2026). Pertemuan tersebut juga membahas penyempurnaan peta jalan pembangunan perumahan periode 2025–2029.
Program 3 Juta Rumah: Memahami Target dan Realisasinya
Program 3 Juta Rumah sejak awal diperkenalkan sebagai agenda pembangunan perumahan berskala besar. Pada Oktober 2024, Hashim Djojohadikusumo, yang saat itu memimpin Satuan Tugas Perumahan, menjelaskan bahwa target awal yang dimaksud adalah 3 juta rumah setiap tahun. Dengan asumsi target tahunan tercapai selama lima tahun, jumlahnya dapat mencapai 15 juta unit.
Kementerian PKP juga pernah menegaskan target 3 juta rumah per tahun dalam pelaksanaan program tersebut. Sementara itu, Bappenas pada Januari 2025 menjelaskan penyediaan 3 juta unit rumah dalam konteks RPJMN 2025–2029, dengan pembagian 2 juta unit di perdesaan dan 1 juta unit di perkotaan.
Perbedaan konteks tersebut penting untuk diperhatikan. Target awal yang disampaikan kepada publik, sasaran dalam dokumen perencanaan, target tahunan kementerian, dan realisasi lintas sumber pembiayaan tidak selalu menggunakan cakupan penghitungan yang sama.
Dalam paparan terbaru Kementerian PKP, pemerintah membedakan dua peran utama: mengoordinasikan ekosistem perumahan secara nasional dan menjalankan program yang dibiayai langsung melalui APBN Kementerian PKP.
Pemisahan ini menjelaskan mengapa angka capaian keseluruhan jauh lebih besar daripada realisasi yang tercatat pada program APBN kementerian. Namun, perbedaan tersebut juga membuat transparansi definisi target menjadi penting agar publik dapat membandingkan rencana dan realisasi secara proporsional.
Capaian 1,79 Juta Unit Ditopang APBN dan Pembiayaan di Luar APBN
Berdasarkan data Kementerian PKP, total capaian hingga pertengahan Oktober 2026 berasal dari dua kelompok pembiayaan utama.
| Sumber pembiayaan | Realisasi 2025 | Realisasi 2026 | Total |
|---|---|---|---|
| APBN Kementerian PKP | 62.579 unit | 236.300 unit | 298.879 unit |
| Di luar APBN Kementerian PKP | 789.831 unit | 701.371 unit | 1.491.202 unit |
| Total | 852.410 unit | 937.671 unit | 1.790.081 unit |
Catatan: Angka 2026 merupakan capaian hingga periode pelaporan, bukan realisasi satu tahun penuh.
Tabel tersebut memperlihatkan bahwa sekitar 83,3% dari keseluruhan capaian berasal dari dukungan di luar APBN Kementerian PKP. Sementara itu, kontribusi program yang dibiayai langsung melalui APBN kementerian mencapai sekitar 16,7%.
Komposisi tersebut memperlihatkan besarnya peran pembiayaan perbankan, program lintas kementerian dan pemerintah daerah, kontribusi pengembang, serta partisipasi masyarakat dalam penyediaan hunian.
Program yang didanai melalui APBN Kementerian PKP mencakup bantuan perbaikan rumah atau bedah rumah, pembangunan rumah susun dan rumah khusus, penataan kawasan kumuh, serta bantuan prasarana, sarana, dan utilitas perumahan.
Adapun dukungan di luar APBN meliputi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bersubsidi melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), Kredit Program Perumahan (KPP), pembebasan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), program pemerintah daerah, dan kontribusi tanggung jawab sosial perusahaan.
Peta Jalan Perumahan 2025–2029 Perlu Diperjelas
Dalam pertemuan dengan Bappenas, Kementerian PKP memaparkan target pembangunan berdasarkan dua fungsi kelembagaan.
Sebagai koordinator ekosistem perumahan, target yang dicantumkan adalah 360.112 unit pada 2025 dan 10 juta unit pada 2029. Sementara itu, sebagai pengampu program yang dibiayai APBN Kementerian PKP, targetnya mencapai 35.912 unit pada 2025 dan 3 juta unit pada 2029.
Angka-angka tersebut perlu dibaca sesuai cakupan masing-masing. Paparan yang dipublikasikan Kementerian PKP tidak menjelaskan secara terperinci apakah target 2029 tersebut merupakan target tahunan atau akumulasi sampai akhir periode. Karena itu, angka 10 juta dan 3 juta unit tidak sebaiknya langsung dijumlahkan atau dibandingkan dengan capaian 1,79 juta unit tanpa penjelasan lebih lanjut mengenai basis pengukurannya.
Kejelasan mengenai target tahunan, target kumulatif, dan unit yang memenuhi kriteria penghitungan menjadi penting, terutama ketika program melibatkan banyak kementerian, lembaga keuangan, pengembang, dan pemerintah daerah.
Bagi industri properti, kepastian tersebut juga dibutuhkan untuk membaca peluang pasar, menyusun rencana pasokan rumah, serta memperkirakan kebutuhan pembiayaan dan infrastruktur pendukung.
KPR Subsidi FLPP Baru Mencapai 52,67% dari Target 2026
Salah satu instrumen utama untuk mempercepat kepemilikan rumah adalah KPR subsidi melalui skema FLPP. Berdasarkan data BP Tapera per 19 Oktober 2026, realisasi penyaluran FLPP pada tahun berjalan mencapai 184.342 unit, setara 52,67% dari target 350.000 unit.
Dari jumlah tersebut, sebanyak 184.318 unit merupakan KPR rumah tapak dan 24 unit merupakan KPR rumah susun.
BP Tapera juga mencatat potensi permintaan sebanyak 39.830 unit yang masih berada dalam proses, mulai dari pembangunan hingga akad kredit. Di samping itu, tersedia 28.208 unit rumah subsidi yang dapat mendukung pemenuhan kebutuhan calon pembeli.
Apabila seluruh potensi permintaan tersebut terealisasi, penyaluran diproyeksikan mencapai 224.172 unit atau sekitar 64% dari target tahunan. Artinya, percepatan proses pembangunan, kelengkapan administrasi, dan akad kredit masih diperlukan untuk meningkatkan penyerapan kuota.
Data bulanan per 19 Oktober 2026 mencatat realisasi sebanyak 19.334 unit, lebih tinggi daripada realisasi sepanjang Oktober 2025 yang mencapai 14.746 unit. Kendati menunjukkan peningkatan, capaian tersebut belum menghilangkan tantangan untuk memenuhi target hingga akhir tahun.
Bagi calon pembeli rumah pertama, perkembangan FLPP menjadi penting karena program ini membuka akses pembiayaan dengan dukungan pemerintah.
Namun, ketersediaan kuota saja tidak cukup. Kesesuaian lokasi, kualitas bangunan, akses transportasi, serta kesiapan infrastruktur tetap menentukan apakah rumah subsidi benar-benar menjawab kebutuhan penghuninya.
Kredit Program Perumahan Tembus Rp27,74 Triliun
Selain KPR subsidi, pemerintah mengandalkan Kredit Program Perumahan untuk memperkuat sisi permintaan sekaligus meningkatkan kapasitas pelaku usaha dalam rantai pasok perumahan.
Berdasarkan data realisasi periode 1 Januari hingga 18 Oktober 2026, penyaluran pembiayaan tersebut mencapai Rp27,74 triliun kepada 115.897 debitur. Nilainya setara 68,21% dari target Rencana Target Pagu (RTP) 2026 sebesar Rp40,67 triliun.\
Dari sisi permintaan, pembiayaan mencapai Rp18,28 triliun kepada 112.014 debitur atau 80,15% dari target RTP pada kelompok tersebut. Penyalurannya mencakup renovasi rumah senilai Rp13,55 triliun, pembelian rumah Rp2,82 triliun, dan pembangunan rumah untuk mendukung kegiatan usaha Rp1,19 triliun.
Sementara itu, pembiayaan dari sisi penyediaan mencapai Rp9,46 triliun kepada 3.883 debitur atau 52,97% dari target RTP sisi supply.
Dana tersebut antara lain disalurkan kepada pengembang perumahan sebesar Rp5,47 triliun, pedagang bahan bangunan Rp2,94 triliun, serta penyedia jasa konstruksi Rp1,06 triliun.
Komposisi penyaluran itu memperlihatkan bahwa agenda perumahan berkaitan erat dengan aktivitas ekonomi yang lebih luas. Pembangunan rumah membutuhkan material, tenaga kerja, jasa konstruksi, pembiayaan, dan infrastruktur. Dengan demikian, kelancaran program dapat berpengaruh terhadap pelaku usaha dari skala mikro hingga perusahaan pengembang.
Meski begitu, peningkatan pembiayaan perlu diikuti kemampuan menghasilkan rumah yang sesuai kebutuhan pasar. Penyaluran kredit yang besar tidak otomatis menjamin rumah tersedia pada lokasi yang tepat atau dapat dijangkau oleh kelompok masyarakat yang paling membutuhkan.
Perbankan dan Pengembang Diminta Mempercepat Penyediaan Hunian
Menteri PKP Maruarar Sirait meminta perbankan nasional, bank pembangunan daerah (BPD), bank swasta, dan pengembang memperkuat kontribusi dalam pembiayaan serta penyediaan rumah.
Menurut Maruarar, keberhasilan program membutuhkan kerja bersama dari berbagai pihak, bukan hanya mengandalkan anggaran kementerian.
“Capaian pembangunan perumahan ini merupakan hasil kerja bersama seluruh ekosistem perumahan, mulai dari kementerian dan lembaga, perbankan, pengembang, hingga berbagai pihak yang turut berkontribusi. Kami berterima kasih kepada Bappenas atas masukan dan dukungannya untuk menyempurnakan peta jalan program perumahan ke depan,” ujar Maruarar.
Dari sisi perencanaan, Menteri PPN/Kepala Bappenas Rachmat Pambudy menekankan pentingnya keterhubungan antara kebijakan makro dan pelaksanaan di lapangan.
“Penyediaan hunian yang layak bagi masyarakat harus direncanakan dengan baik agar manfaatnya dapat dirasakan di seluruh Indonesia. Bappenas berperan dalam perencanaan makro, sementara Kementerian PKP menindaklanjutinya dalam program dan pelaksanaan di lapangan,” kata Rachmat.
Sejumlah isu strategis turut dibahas, mulai dari regulasi dan kelembagaan, skema pembiayaan, ketersediaan lahan, hingga sinkronisasi program lintas instansi.
Ketersediaan lahan dan perizinan menjadi faktor yang perlu mendapat perhatian karena keduanya dapat memengaruhi biaya pengembangan, waktu pembangunan, serta harga akhir rumah.
Pada saat bersamaan, akses terhadap pembiayaan menentukan kemampuan masyarakat untuk membeli hunian dan kemampuan pengembang untuk menjaga kelangsungan proyek.
Target Akhir 2026: Kuota Rumah Subsidi dan Pembiayaan Harus Dikejar
Menjelang penutupan tahun anggaran, Kementerian PKP mempercepat penyaluran FLPP dan KUR Perumahan. Menteri PKP meminta bank-bank milik negara, BPD, serta bank swasta memperluas partisipasi, termasuk untuk menjangkau pekerja informal dan pelaku usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM).
Dari sisi perbankan, BRI memperoleh tambahan plafon kredit Rp8 triliun sehingga total plafon kreditnya pada 2026 mencapai Rp16 triliun. Sementara itu, BTN telah menyalurkan Kredit Program Perumahan sebesar Rp6,03 triliun kepada 9.123 debitur, setara 60,26% dari target RTP bank tersebut.
BPD Jawa Tengah mencatat realisasi Rp1,39 triliun atau 92,48% dari target RTP. Capaian tersebut menggambarkan potensi perbankan daerah dalam memperluas pembiayaan sesuai kebutuhan pasar lokal.
Kementerian PKP juga merencanakan sejumlah agenda menjelang akhir tahun, termasuk akad massal 71.000 rumah subsidi di Malang pada 17 Desember 2026 dan 30.000 rumah subsidi di Bekasi pada 31 Desember 2026. Agenda lain yang diumumkan adalah peluncuran program gentengisasi sebanyak 2,4 juta genteng pada 8 November 2026.
Berbagai agenda tersebut ditujukan untuk mempercepat penyaluran program sekaligus mendorong perbaikan kualitas hunian. Namun, hasil akhirnya tetap bergantung pada kesiapan rumah, proses administrasi, ketersediaan pembiayaan, dan kemampuan penerima manfaat memenuhi persyaratan program.
Tantangan Program 3 Juta Rumah: Bukan Sekadar Mengejar Angka
Realisasi 1,79 juta unit hingga pertengahan Oktober 2026 memperlihatkan skala upaya penyediaan hunian yang telah berjalan. Pada saat bersamaan, data tersebut menggarisbawahi pentingnya memperjelas indikator pencapaian dan memperkuat pelaksanaan program.
Pembangunan baru perlu dibedakan dari renovasi agar dampak program terhadap penambahan stok hunian dapat diukur secara tepat. Demikian pula, rumah yang masih dalam proses pembangunan atau belum memasuki akad kredit sebaiknya tidak disamakan dengan unit yang telah selesai dan siap dihuni.
Bagi industri properti, keberhasilan program juga ditentukan oleh kesesuaian pasokan dengan kebutuhan masyarakat. Rumah terjangkau perlu didukung akses pekerjaan, transportasi, pendidikan, layanan kesehatan, dan utilitas dasar agar tidak sekadar menambah jumlah unit di atas kertas.
Sementara itu, bagi masyarakat berpenghasilan rendah, kemudahan memperoleh pembiayaan harus berjalan beriringan dengan keterjangkauan cicilan dan kualitas bangunan.
Program 3 Juta Rumah dengan demikian memiliki dua pekerjaan besar: memperluas jumlah hunian yang tersedia dan memastikan hunian tersebut benar-benar layak serta dapat diakses oleh kelompok sasaran.
Penyempurnaan peta jalan 2025–2029 bersama Bappenas menjadi salah satu langkah untuk menyelaraskan target, sumber pembiayaan, dan pelaksanaan di lapangan. Kejelasan ukuran keberhasilan akan menjadi fondasi penting agar perkembangan program dapat dievaluasi secara transparan dan manfaatnya dapat dirasakan lebih luas oleh masyarakat.
PEN Foundation, Teknologi Fondasi yang Diklaim Hemat Beton hingga 80 Persen
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Channel
