PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Kebutuhan ruang dan keterjangkauan anggaran kini membentuk lanskap baru di pasar properti tanah air. Data riset Flash Report September 2026 dari Rumah123 menyingkap pergerakan harga rumah sekunder yang sangat bervariasi di setiap segmen luas bangunan.
Pencari hunian maupun investor tidak lagi hanya berfokus pada area pusat kota. Perubahan prioritas terhadap efisiensi waktu, keterjangkauan cicilan, dan fungsi ruang mendorong laju pertumbuhan harga yang berbeda-beda di tiap daerah.
Baca Juga: Harga Rumah Sekunder Makin Terjangkau Secara Riil, tapi Pilihannya Makin Sedikit
Head of Market Research Rumah123, Marisa Jaya, menjelaskan bahwa pergeseran pilihan konsumen saat ini sangat dipengaruhi oleh kalkulasi nilai secara menyeluruh.
“Pencari properti saat ini semakin menghitung nilai waktu. Mereka tidak hanya bertanya apakah harga rumahnya sesuai kemampuan, tetapi juga apakah lokasi tersebut membuat rutinitas sehari-hari lebih efisien. Waktu tempuh, akses terhadap tempat kerja dan fasilitas keluarga, serta biaya mobilitas menjadi pertimbangan yang makin nyata dalam proses memilih hunian,” ujar Marisa
========================================================================================
INFOGRAFIK: RINGKASAN TREN HARGA RUMAH SEKUNDER PER SEGMEN (RUMAH123, AGUSTUS 2026)
========================================================================================
- Luas <= 60 m² : Pertumbuhan Tertinggi -> Denpasar (+20,7% YoY) | Median: Rp1,2 Miliar
- Luas 61 - 90 m² : Pertumbuhan Tertinggi -> Yogyakarta (+37,7% YoY) | Median: Rp1,18 Miliar
- Luas 91 - 150 m² : Pertumbuhan Tertinggi -> Makassar (+18,1% YoY) | Median: Rp1,53 Miliar
- Luas 151 - 250 m²: Pertumbuhan Tertinggi -> Denpasar (+16,7% YoY) | Median: Rp3,5 Miliar
- Luas >= 251 m² : Pertumbuhan Tertinggi -> Denpasar (+11,0% YoY) | Median: Rp7 Miliar
========================================================================================
Baca Juga: Rumah Kecil Justru Jadi Segmen dengan Kenaikan Harga Tertinggi
Segmen Menengah Memimpin Lonjakan Harga Rumah Sekunder
Unit hunian tipe sedang dengan luas bangunan 61 hingga 90 meter persegi mencatatkan lompatan harga paling tajam secara nasional.
Daerah Istimewa Yogyakarta menjadi panggung utama pertumbuhan segmen ini, dengan lonjakan harga tahunan menembus 37,7 persen dan nilai median Rp1,18 miliar per Agustus 2026.
Faktor penataan infrastruktur serta pengembangan koridor konektivitas antarkota memperkuat daya tarik hunian ukuran sedang di Yogyakarta. Pembeli kelas menengah menganggap skala bangunan tersebut paling ideal antara kenyamanan ruang dan beban perawatan harian.
Marisa menggarisbawahi bahwa fleksibilitas dan fungsi lokasi menjadi penentu utama dalam penyerapan unit tipe ini.
“Yang dicari konsumen bukan semata-mata pusat kota atau pinggiran kota. Mereka mencari lokasi yang paling sesuai dengan kebutuhan hidupnya. Dalam konteks ini, rumah sekunder yang lebih compact, apartemen, atau properti yang membutuhkan renovasi di lokasi strategis dapat menjadi alternatif yang relevan bagi sebagian pencari rumah,” jelas Marisa.
Baca Juga: Pasar Properti Mulai “Pilih Kasih”, Rumah Premium Tiba-Tiba Melonjak 46,7%
Sementara untuk rumah mungil dengan luas bangunan di bawah 60 meter persegi, kenaikan harga tertinggi terjadi di Denpasar. Nilai median hunian tipe ini di ibu kota Bali mencapai Rp1,2 miliar, naik 20,7 persen dibandingkan periode tahun sebelumnya.
Pulau Dewata Kuasai Rumah Mewah, Makassar Unggul di Luas Menengah-Atas
Daya tarik pasar properti Bali terbukti konsisten pada skala hunian besar. Pada kategori luas bangunan 151 hingga 250 meter persegi, Denpasar mencatat pertumbuhan harga tahunan 16,7 persen dengan median Rp3,5 miliar.
Dominasi Denpasar berlanjut pada segmen rumah ekstra luas di atas 251 meter persegi, yang tumbuh 11,0 persen YoY dan menyentuh harga median Rp7 miliar.
Tingginya minat investor domestik serta kemudahan izin kepemilikan properti bagi warga asing lewat program visa khusus turut memperkokoh fondasi harga di Pulau Dewata.
Baca Juga: Dari Old Luxury ke Neo Luxury: Mengapa Sustainability Akan Menentukan Masa Depan Properti Bali?
Di sisi lain, Makassar menjadi bintang di kawasan Indonesia Timur untuk segmen luas 91 hingga 150 meter persegi. Kenaikan harga tahunan sebesar 18,1 persen di Makassar membawa nilai median hunian segmen ini berada di angka Rp1,53 miliar.
Mengenai fenomena ketimpangan pertumbuhan harga antarwilayah ini, VP of Marketing Rumah123, Firman Pamungkas, memberikan pandangannya.
“Pasar properti Indonesia tidak bergerak serempak. Minat pencarian, harga, serta pasokan dapat bergerak berbeda di setiap kota. Jakarta Pusat yang memimpin pertumbuhan perhatian pencari properti menunjukkan kuatnya nilai lokasi di area inti, sementara pertumbuhan harga tertinggi di Makassar, Medan, dan Denpasar menunjukkan bahwa fundamental pasar lokal tetap menjadi penggerak utama,” terang Firman.
Strategi Memilih Rumah Sekunder di Tengah Normalisasi Pasar
Meskipun beberapa kawasan mengalami lompatan harga tajam, laju pertumbuhan harga rumah sekunder secara nasional bergerak relatif stabil di angka 0,8 persen secara tahunan. Angka ini berada di bawah laju inflasi Indeks Harga Konsumen yang berada pada level 3,2 persen.
Baca Juga: Tarif Sewa Mal Jakarta Q2 2026: Sewa Dasar Rp484 Ribu per Meter
Kondisi tersebut memperlihatkan pasar sedang memasuki fase penyesuaian. Untuk kawasan Jabodetabek, preferensi pencarian hunian masih terpusat di Tangerang dengan porsi 14,6 persen, disusul Jakarta Selatan sebesar 13,0 persen dan Jakarta Barat 10,4 persen.
Firman mengingatkan para pelaku industri maupun konsumen agar lebih cermat dalam membaca peta pasar secara spesifik sebelum mengeksekusi transaksi.
“Bagi pelaku industri, data ini menjadi pengingat bahwa produk properti tidak cukup hanya menawarkan ruang yang lebih besar atau harga yang lebih rendah. Konsumen semakin ingin mengetahui konsekuensi nyata dari setiap pilihan lokasi. Karena itu, pengembang, pemilik properti, dan investor perlu membaca kebutuhan pasar secara lebih lokal dan lebih spesifik,” pungkas Firman.
Baca Juga:
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Channel
