PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Pasar perumahan Jabodebek-Banten menghadapi tekanan baru pada kuartal III 2026. Penjualan rumah komersial di kawasan Jakarta, Bogor, Depok, Bekasi, dan Banten tercatat sebanyak 1.854 unit, turun 5,3% dibandingkan kuartal sebelumnya. Sementara itu, nilai penjualan merosot lebih dalam, yakni 7,4% secara kuartalan.
Data Indonesia Property Watch (IPW) dalam laporan Quarterly Housing Market Highlight Q3-2026 memperlihatkan pelemahan yang berlangsung di tengah belum pulihnya daya beli masyarakat. Penurunan nilai transaksi yang lebih besar dibandingkan penurunan jumlah unit terjual juga mengindikasikan pergeseran komposisi pembelian menuju rumah dengan harga lebih rendah.
CEO Indonesia Property Watch, Ali Tranghanda, menilai perkembangan pasar perumahan perlu dibaca dari perubahan kemampuan membeli masyarakat, bukan semata-mata berdasarkan jumlah rumah yang berhasil dipasarkan.
“Pasar perumahan saat ini menghadapi tantangan yang cukup serius dari sisi daya beli. Penurunan nilai penjualan yang lebih besar dibandingkan penurunan unit terjual memperlihatkan adanya pergeseran transaksi ke segmen harga yang lebih rendah. Pengembang perlu mencermati perubahan karakteristik permintaan agar produk yang ditawarkan tetap sesuai dengan kemampuan pasar.”
Penjualan Rumah Jabodebek-Banten Terus Mengalami Tekanan
Pelemahan pada Q3 2026 memperpanjang tren koreksi yang sudah terlihat sejak awal tahun. Berdasarkan catatan IPW, penjualan rumah pada Q1 2026 mencapai 1.939 unit atau turun 14,2% dibandingkan triwulan sebelumnya.
Pada Q2 2026, penjualan sempat meningkat tipis menjadi 1.957 unit, tumbuh 0,9%. Namun, momentum tersebut kembali melemah pada kuartal berikutnya dengan realisasi 1.854 unit.
Secara kumulatif hingga Q3 2026, kinerja pasar perumahan juga belum menyamai pencapaian periode yang sama tahun sebelumnya. IPW mencatat jumlah unit terjual lebih rendah 4,3%, sedangkan nilai penjualan terkoreksi 6,0%.
Kondisi tersebut memperlihatkan bahwa pemulihan pasar perumahan masih menghadapi sejumlah hambatan. Belum terdapat stimulus yang cukup kuat untuk mendorong peningkatan permintaan secara merata di berbagai wilayah.
Bekasi dan Serang Mengalami Pelemahan Penjualan Paling Tajam
Tekanan pasar tidak terjadi secara merata. Bekasi menjadi salah satu wilayah dengan penurunan paling tajam pada Q3 2026.
Penjualan unit rumah di Bekasi merosot 27,7% secara kuartalan, sedangkan nilai penjualannya turun 19,1%. Bogor juga mencatat pelemahan unit terjual sebesar 8,3%, sementara Jakarta mengalami penurunan 7,6%.
Di wilayah Banten, Serang mencatat penurunan unit terjual sebesar 14,4%. Sebaliknya, Cilegon masih tumbuh 2,3% dan Tangerang serta sekitarnya mencatat pertumbuhan 1,4%.
Meski demikian, pertumbuhan unit di Tangerang belum sepenuhnya diikuti peningkatan nilai transaksi. Nilai penjualan di kawasan tersebut justru turun 7,5%.
Perbedaan ini memperlihatkan karakter pasar regional yang semakin beragam. Wilayah dengan pertumbuhan unit belum tentu mencatat peningkatan nilai transaksi, terutama ketika komposisi pembelian bergeser menuju rumah dengan harga lebih terjangkau.
Daya Beli dan Perubahan Preferensi Konsumen Membentuk Pasar
Perubahan komposisi penjualan juga terlihat berdasarkan kelompok harga. Laporan IPW mencatat pasar perumahan masih terpolarisasi pada segmen Rp300 juta–Rp500 juta dan Rp1 miliar–Rp2 miliar.
Sebaliknya, segmen Rp500 juta–Rp1 miliar mengalami tekanan pertumbuhan, baik secara kuartalan maupun tahunan. Kondisi tersebut memperlihatkan adanya tantangan pada kelompok harga menengah yang harus berhadapan dengan keterbatasan kemampuan beli konsumen.
Di sisi lain, kenaikan harga rata-rata unit yang terjual di beberapa wilayah tidak serta-merta mencerminkan kenaikan harga properti. IPW menegaskan indikator tersebut menggambarkan komposisi harga rumah yang berhasil terjual, bukan perubahan harga jual rumah secara langsung.
Dari perspektif makroekonomi, Bank Indonesia mencatat inflasi September 2026 sebesar 3,28% secara tahunan. Sementara itu, Dewan Ekonomi Nasional dalam laporan Oktober 2026 mengingatkan adanya tekanan konsumsi pada kelompok masyarakat menengah-bawah, meskipun perekonomian nasional masih menunjukkan pertumbuhan yang kuat.
“Pasar perumahan tidak bisa hanya mengandalkan pertumbuhan ekonomi secara agregat. Yang perlu diperhatikan adalah kemampuan riil masyarakat untuk membeli rumah. Ketika daya beli kelompok menengah dan bawah mengalami tekanan, penyesuaian produk, harga, dan strategi pemasaran menjadi semakin penting bagi pengembang,” tambah Ali.
Strategi Pengembang di Tengah Pelemahan Pasar
Dalam ringkasan eksekutifnya, IPW memperkirakan tekanan pasar masih berlanjut hingga akhir 2026. Penurunan diperkirakan berada pada kisaran 8%–9,7% dibandingkan tahun sebelumnya, bergantung pada asumsi dan skenario ekonomi yang digunakan.
Pengembang juga menghadapi tantangan dari sisi biaya pembangunan. Inflasi bangunan tempat tinggal dan bukan tempat tinggal tercatat mencapai 10,15% secara tahunan pada September 2026. Kenaikan biaya konstruksi tersebut berpotensi menambah tekanan terhadap perencanaan proyek dan margin pengembangan.
Di tengah kondisi tersebut, IPW menyoroti pentingnya evaluasi kinerja penjualan, pengendalian ekspansi, serta penyesuaian produk terhadap pergeseran permintaan pasar.
Pasar perumahan Jabodebek-Banten dengan demikian memasuki fase yang menuntut ketepatan membaca permintaan. Pertumbuhan penjualan tidak lagi cukup diukur dari jumlah unit yang dipasarkan, tetapi juga dari kesesuaian harga, kemampuan beli konsumen, dan keberlanjutan realisasi transaksi.
Ali Tranghanda menilai, tekanan yang terjadi pada segmen menengah perlu menjadi perhatian serius para pengembang karena kelompok tersebut selama ini menjadi salah satu pasar utama industri perumahan.
“Indikasi penurunan kelas menengah terlihat cukup jelas pada tren pasar perumahan saat ini. Meskipun belum bisa digeneralisasi di semua wilayah, kondisi ini harus menjadi perhatian para pengembang nasional,” ujar Ali.
Ia juga menyoroti pentingnya stimulus pemerintah untuk menjaga keberlangsungan pasar, termasuk dukungan pembiayaan dengan suku bunga 6% bagi kelompok penghasilan Rp17 juta per bulan serta kelanjutan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP).
Membedah Prospek Properti Komersial Jabodetabek: Pilih Ruko, SOHO, atau Lot?
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Channel
