PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Ramainya pengunjung pusat perbelanjaan belum tentu mencerminkan peningkatan kinerja bisnis ritel. Di tengah aktivitas mal yang relatif terjaga, konsumen semakin selektif menentukan barang yang dibeli, waktu berbelanja, dan besarnya pengeluaran.
Perubahan tersebut menjadi salah satu sorotan Colliers Indonesia dalam laporan pasar properti kuartal III 2026. Persoalan yang dihadapi pengelola mal dan peritel kini bukan sekadar mendatangkan pengunjung, melainkan mengubah kunjungan menjadi transaksi yang cukup untuk menjaga produktivitas toko.
Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia, menjelaskan bahwa mal masih menjadi tujuan masyarakat untuk makan, mencari hiburan, berekreasi, dan bersosialisasi. Namun, aktivitas tersebut tidak selalu diikuti peningkatan belanja.
“Tantangan industri retail ini sekarang bukan sekadar bagaimana mendatangkan pengunjung, tapi bagaimana mengubah pengunjung menjadi pembeli,” ujar Ferry dalam pemaparan Colliers Media Briefing Q3 2026.
Menurut Colliers, kondisi tersebut membuat jumlah pengunjung atau footfall tidak lagi cukup untuk menjadi satu-satunya indikator kesehatan pusat perbelanjaan.
Kinerja mal juga perlu dilihat dari kemampuan mengubah kunjungan menjadi transaksi, nilai belanja yang dihasilkan, hingga profitabilitas tenant.
Keramaian Mal Belum Menjamin Nilai Transaksi
Dalam pengamatan Colliers, aktivitas pengunjung di pusat perbelanjaan relatif terjaga. Restoran, area hiburan, dan ruang berkumpul tetap menjadi bagian dari daya tarik mal, termasuk bagi pengunjung yang datang bersama keluarga atau teman.
Akan tetapi, jumlah orang yang datang tidak otomatis menunjukkan besarnya pengeluaran. Konsumen dapat menghabiskan waktu di mal tanpa melakukan banyak pembelian, atau memilih produk dengan nilai transaksi lebih rendah.
Ferry juga menyoroti sektor makanan dan minuman (food and beverage/F&B). Tingginya lalu lintas pengunjung di restoran belum tentu menghasilkan kenaikan nilai transaksi rata-rata. Konsumen mungkin tetap datang untuk makan, tetapi pengeluaran per kunjungan dapat lebih rendah.
“Traffic yang tinggi juga tidak selalu berarti nilai transaksi ikut meningkat,” jelas Ferry.
Situasi tersebut memperlihatkan perbedaan antara keramaian fisik dan kinerja komersial. Bagi pengelola pusat perbelanjaan, banyaknya pengunjung baru menjadi langkah awal. Kunjungan perlu berlanjut menjadi aktivitas belanja yang menghasilkan pendapatan bagi tenant.
Empat Tahap untuk Mengukur Kinerja Mal
Colliers menyoroti rangkaian indikator yang dapat digunakan untuk memahami kinerja pusat perbelanjaan secara lebih menyeluruh. Pengukuran tidak berhenti pada jumlah pengunjung yang melewati pintu masuk.
Tahap pertama adalah footfall, yaitu jumlah pengunjung yang datang ke mal. Indikator ini menggambarkan kemampuan pusat perbelanjaan menarik orang untuk berkunjung.
Tahap berikutnya adalah store entry, yakni jumlah atau proporsi pengunjung yang benar-benar masuk ke toko. Setelah itu, pengelola dan peritel perlu melihat conversion, yaitu sejauh mana kunjungan ke toko berubah menjadi pembelian.
Tahap terakhir adalah nilai transaksi dan produktivitas toko. Transaksi yang terjadi perlu menghasilkan pendapatan memadai agar tenant mampu menutup biaya operasional dan mempertahankan kegiatan usahanya.
Dengan demikian, mal yang ramai belum tentu memiliki kinerja tenant yang kuat. Jika banyak pengunjung hanya berjalan-jalan, makan, atau menikmati fasilitas tanpa berbelanja, dampak ekonominya terhadap toko bisa lebih terbatas.
Bagi pengelola mal, pemahaman terhadap rangkaian indikator ini penting dalam menentukan strategi pemasaran, komposisi tenant, serta program yang dapat mendorong pengunjung berinteraksi lebih jauh dengan toko.
Mal Menengah-Bawah Menyumbang 89,8% Ruang Kosong
Selain perubahan perilaku konsumen, Colliers juga menyoroti kesenjangan kinerja di antara kelas pusat perbelanjaan. Kondisi pasar ritel tidak merata, dengan ruang kosong lebih banyak terkonsentrasi pada mal yang performanya tertinggal.
Dalam materi Q3 2026, Colliers mencatat bahwa 89,8% ruang kosong mal di Jabodetabek berasal dari kelompok mal kelas menengah hingga bawah. Angka tersebut menunjukkan distribusi ruang kosong berdasarkan kelas mal, bukan berarti 89,8% dari seluruh ruang mal di Jabodetabek tidak terisi.
Konsentrasi tersebut mengindikasikan bahwa persoalan kekosongan ruang tidak tersebar merata di seluruh pasar. Mal dengan daya tarik yang lebih kuat memiliki posisi berbeda dibandingkan pusat perbelanjaan yang kesulitan mempertahankan tenant dan menarik pengunjung.
Colliers menjelaskan bahwa mal premium dan kelas menengah-atas ditopang oleh basis pelanggan yang kuat, komposisi tenant yang solid, serta daya tarik merek. Kombinasi tersebut membantu pusat perbelanjaan mempertahankan daya saing dan tingkat hunian.
Sebaliknya, mal kelas menengah hingga bawah menghadapi tantangan ketika tenant belum kembali, pengalaman berbelanja kurang kuat, dan daya tariknya melemah dibandingkan pesaing.
Perbedaan ini memperlihatkan bahwa kondisi pasar ritel tidak cukup dinilai melalui gambaran umum bahwa mal kembali ramai. Kualitas lokasi, basis pelanggan, komposisi tenant, dan produktivitas ruang turut menentukan ketahanan setiap pusat perbelanjaan.
Rejuvenation Mal Bukan Sekadar Memperbarui Tampilan
Bagi mal yang tertinggal, Colliers menilai pembaruan strategi atau rejuvenation semakin penting. Langkah tersebut tidak sebatas mempercantik interior, mengganti dekorasi, atau melakukan renovasi fisik.
Pembaruan perlu menyentuh relevansi pusat perbelanjaan terhadap kebutuhan konsumen dan tenant. Pengelola perlu memastikan komposisi penyewa tetap menarik, pengalaman berkunjung memiliki nilai tambah, dan ruang komersial mampu mendukung kegiatan bisnis.
Komposisi tenant atau tenancy mix menjadi salah satu unsur penting. Perpaduan gerai ritel, restoran, hiburan, dan layanan perlu disesuaikan dengan karakter pengunjung serta kebutuhan pasar di sekitar mal.
Basis pelanggan juga menentukan. Pusat perbelanjaan dengan kelompok konsumen yang jelas dan daya tarik merek yang kuat memiliki modal lebih baik untuk menjaga kunjungan serta mempertahankan tenant.
Namun, pembaruan fisik saja belum tentu menyelesaikan persoalan jika tidak disertai peningkatan produktivitas ruang. Mal perlu memastikan bahwa perubahan yang dilakukan mampu menarik tenant, memperkuat relevansi, dan meningkatkan kualitas aktivitas komersial.
Dalam materi Q3, Colliers menekankan bahwa pertumbuhan pasar ritel ke depan semakin ditentukan oleh kemampuan mal mempertahankan relevansi dan produktivitas, bukan sekadar menambah ruang atau menjaga tingkat hunian.
Produktivitas Tenant Menjadi Ukuran Penting
Perubahan perilaku konsumen membuat hubungan antara pengelola mal dan tenant semakin penting. Keberhasilan pusat perbelanjaan tidak hanya ditentukan oleh jumlah orang yang datang, tetapi juga oleh kemampuan ekosistem di dalamnya menghasilkan aktivitas ekonomi.
Bagi peritel, tantangannya adalah memahami konsumen yang lebih selektif dan memastikan penawaran produk sesuai dengan kebutuhan serta kemampuan belanja. Sementara itu, pengelola mal perlu menciptakan alasan yang cukup kuat agar kunjungan berlanjut menjadi aktivitas belanja.
Dalam praktiknya, peningkatan kunjungan, transaksi, dan nilai belanja merupakan indikator yang berbeda. Program promosi atau acara yang berhasil mendatangkan banyak orang belum tentu memberikan hasil komersial yang sama bagi setiap tenant.
Karena itu, pengukuran kinerja yang menghubungkan footfall, kunjungan ke toko, konversi pembelian, nilai transaksi, dan profitabilitas dapat memberikan gambaran lebih lengkap mengenai kondisi pusat perbelanjaan.
Harga Rumah Sekunder Tumbuh di Bawah Inflasi: Momen Tepat Berburu Properti atau Wait and See?
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Channel
