PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Pasar pergudangan modern di Jabodetabek semakin padat. Tingkat hunian mencapai 96,4% pada kuartal III 2026, mendekati kapasitas penuh. Namun, tingginya okupansi belum otomatis mendorong kenaikan tarif sewa secara signifikan.
Laporan Colliers Indonesia Q3 2026 mencatat rata-rata tarif sewa gudang modern sekitar Rp77.578 per meter persegi per bulan. Hingga akhir 2026, tarif tersebut diperkirakan hanya bergerak tipis menuju Rp78.000 per m² per bulan.
Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia, menyoroti kondisi tersebut dalam Media Briefing Q3 2026 di Jakarta, Rabu (7/10/2026). Menurut Ferry, tingkat hunian yang tinggi belum otomatis memberi keleluasaan kepada seluruh pemilik gudang untuk menaikkan tarif.
“Okupansi 96,4% itu belum otomatis memberikan pricing power kepada seluruh pemilik gudang,” ujar Ferry.
Kondisi ini memperlihatkan paradoks pasar logistik: permintaan tetap kuat dan ruang yang tersedia semakin terbatas, tetapi kemampuan pemilik gudang untuk menaikkan harga belum merata.
Okupansi 96,4%, Tetapi Kenaikan Sewa Masih Terbatas
Data Colliers Indonesia juga menunjukkan adanya kenaikan tingkat hunian gudang modern Jabodetabek dari 81,1% pada 2020 menjadi 96,4% pada periode berjalan 2026. Pada rentang yang sama, rata-rata tarif sewa naik dari Rp70.284 menjadi Rp77.578 per m² per bulan.
Meski okupansi meningkat tajam, perkembangan tarif sewa relatif lebih moderat. Colliers mencatat pertumbuhan tahunan majemuk atau compound annual growth rate (CAGR) tarif sewa hanya sekitar 1,7% selama 2020 hingga periode berjalan 2026.
Indikator pasar pergudangan modern Jabodetabek
| Indikator | Data Colliers |
|---|---|
| Tingkat hunian 2020 | 81,1% |
| Tingkat hunian Q3 2026 | 96,4% |
| Tarif sewa rata-rata 2020 | Rp70.284/m²/bulan |
| Tarif sewa rata-rata Q3 2026 | Rp77.578/m²/bulan |
| Proyeksi tarif sewa akhir 2026 | Sekitar Rp78.000/m²/bulan |
| CAGR tarif sewa 2020–2026 YTD | 1,7% |
Sumber: Colliers Indonesia, Media Briefing Q3 2026, sektor logistik.
Angka tersebut menunjukkan bahwa permintaan yang kuat tidak selalu berbanding lurus dengan kenaikan tarif sewa. Pemilik gudang masih harus mempertimbangkan daya saing aset, struktur biaya operasional, dan persaingan dengan properti lain.
Biaya Total Menjadi Pertimbangan Utama Penyewa
Salah satu penjelasan utama terletak pada sensitivitas perusahaan logistik terhadap total occupancy cost atau biaya okupansi keseluruhan.
Ferry menjelaskan bahwa penyewa gudang tidak hanya menghitung tarif sewa, tetapi juga biaya layanan dan operasional yang pada akhirnya masuk ke dalam biaya distribusi.
“Tenant logistik ini memang sangat sensitif terhadap total occupancy cost,” jelas Ferry dalam pemaparan tersebut.
Bagi penyewa gudang, biaya hunian tidak berhenti pada tarif sewa. Biaya layanan, operasional bangunan, akses distribusi, serta efisiensi pergerakan barang turut memengaruhi biaya logistik perusahaan.
Colliers mencatat biaya operasional umumnya setara dengan sekitar 3–5% dari tarif sewa. Komponen tersebut perlu diperhitungkan karena pada akhirnya memengaruhi biaya distribusi dan efisiensi rantai pasok.
Kontrak pergudangan yang umumnya berjangka menengah hingga panjang juga membuat penyesuaian tarif tidak langsung mengikuti perubahan tingkat hunian. Kenaikan permintaan dapat lebih dahulu tercermin pada berkurangnya ruang tersedia sebelum sepenuhnya memengaruhi harga sewa.
Dengan demikian, pemilik gudang tidak cukup hanya mengandalkan tingginya okupansi untuk memperoleh kenaikan tarif. Daya saing aset tetap bergantung pada nilai yang diberikan kepada penyewa, termasuk lokasi, akses truk, spesifikasi bangunan, dan efisiensi operasional.
Koridor Timur Tetap Menjadi Pusat Pergudangan
Dari sisi distribusi pasokan, Koridor Timur Greater Jakarta masih mendominasi pasar gudang modern. Kawasan yang mencakup Bekasi, Cibitung, Cikarang, hingga Karawang menampung sekitar 74% pasokan pergudangan modern yang ada di Greater Jakarta.
Dominasi tersebut ditopang oleh ekosistem industri yang telah terbentuk, akses jalan tol, basis manufaktur, serta konektivitas distribusi. Faktor-faktor ini membuat Koridor Timur tetap menjadi lokasi utama bagi banyak kegiatan logistik dan industri.
Posisinya diperkirakan semakin kuat. Temuan Colliers Q3 2026 memperlihatkan, sekitar 83% pasokan baru yang diproyeksikan hingga 2029 akan berada di Koridor Timur.
Namun, konsentrasi pasokan tersebut juga berpotensi memperketat persaingan di antara pengembang. Lokasi yang sama tidak otomatis menjamin kinerja setiap proyek akan setara. Penyewa dapat membandingkan akses truk, konektivitas ke jalan tol dan kawasan industri, spesifikasi bangunan, biaya layanan, serta efisiensi operasional.
Karena itu, keunggulan kompetitif tidak cukup dibangun dengan mengandalkan alamat di Koridor Timur. Kualitas aset dan kemudahan distribusi akan semakin menentukan pilihan penyewa.
Pasokan Baru Mulai 2027 dapat Mengubah Persaingan
Colliers memperkirakan pasokan gudang modern akan bertambah mulai 2027. Prospek ini menjadi salah satu alasan pemilik properti perlu berhati-hati dalam menaikkan tarif sewa terlalu agresif.
Ferry menjelaskan bahwa pelaku pasar sudah mempertimbangkan potensi bertambahnya pasokan tersebut. Kondisi ini membuat pemilik gudang perlu menjaga daya saing harga agar tidak kehilangan calon penyewa ketika pilihan baru tersedia.
Tambahan pasokan dapat memberi penyewa lebih banyak pilihan, terutama apabila sejumlah proyek baru menawarkan lokasi, spesifikasi, atau struktur biaya yang lebih kompetitif.
Di sisi lain, tingkat hunian yang tinggi menunjukkan bahwa kebutuhan ruang pergudangan modern masih kuat. Colliers juga mencatat adanya proyek baru yang telah memperoleh komitmen penyewa sebelum pembangunan selesai.
Permintaan berasal dari beragam sektor, termasuk perusahaan third-party logistics (3PL), e-commerce, barang konsumsi yang perputarannya cepat (fast-moving consumer goods atau FMCG), ritel, dan manufaktur.
Kondisi tersebut membuat pasar memasuki fase yang lebih selektif. Penyewa membutuhkan gudang dengan lokasi dan spesifikasi yang sesuai, sementara pengembang harus memastikan pasokan baru memiliki keunggulan yang jelas di tengah meningkatnya pilihan.
Okupansi Tinggi Belum Menjamin Kekuatan Harga
Bagi pemilik gudang, tingkat hunian 96,4% merupakan sinyal permintaan yang kuat. Namun, kemampuan menaikkan tarif tetap bergantung pada kualitas aset dan posisi kompetitif masing-masing properti.
Gudang dengan akses truk yang baik, konektivitas distribusi yang efisien, spesifikasi sesuai kebutuhan industri, serta biaya operasional yang terkendali berpeluang menawarkan nilai lebih besar kepada penyewa.
Dalam menutup penjelasannya, Ferry merangkum kondisi pasar dengan kalimat yang relevan untuk memahami arah sektor logistik saat ini.
“Jadi paradoksnya adalah pasar hampir penuh, tapi pricing power belum merata,” ungkapnya.
Pernyataan tersebut menegaskan bahwa okupansi tinggi belum tentu menjamin seluruh pemilik gudang dapat menaikkan harga. Tambahan pasokan mulai 2027 berpotensi mengubah keseimbangan pilihan antara pemilik properti dan penyewa.
Pasar pergudangan modern Jabodetabek dengan demikian tidak sekadar bergerak menuju okupansi yang lebih tinggi. Tahap berikutnya akan ditentukan oleh kemampuan pengembang dan pemilik aset mempertahankan daya saing ketika permintaan tetap kuat, biaya menjadi pertimbangan utama, dan persaingan diperkirakan semakin ketat.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Channel
