PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Pasar properti Jakarta pada kuartal III 2026 menunjukkan pergerakan yang berbeda antarsektor. Pergudangan modern dan perkantoran mencatat permintaan paling kuat, pasar ritel mempertahankan aktivitas positif, sedangkan kondominium masih menghadapi kehati-hatian pembeli. Sektor perhotelan juga memperlihatkan kinerja yang beragam antara Jakarta dan Bali.
Gambaran tersebut terungkap dalam laporan Jakarta Property Market Update 3Q 2026 yang dipaparkan JLL Indonesia pada media briefing, 5 November 2026. Laporan tersebut mencakup perkembangan perkantoran, ritel, kondominium, pergudangan, perhotelan, hingga investasi properti.
Secara makroekonomi, Indonesia mencatat pertumbuhan produk domestik bruto (PDB) sebesar 5,26% secara tahunan pada kuartal II 2026. Sementara itu, investasi asing langsung (FDI) pada kuartal III mencapai US$16,4 miliar, meningkat 27% dibandingkan periode yang sama tahun sebelumnya.
Pergudangan dan Perkantoran Mencatat Permintaan Terkuat
Sektor logistik menjadi salah satu segmen dengan kinerja paling menonjol. JLL mencatat penyerapan bersih pergudangan modern di Jabodetabek mencapai sekitar 141.500 meter persegi (m²) sepanjang kuartal III 2026. Tingkat okupansinya mencapai 97%, mencerminkan terbatasnya ruang tersedia di tengah permintaan yang tinggi.
Permintaan berasal dari perusahaan e-commerce, penyedia logistik pihak ketiga (3PL), perusahaan manufaktur, FMCG, farmasi, hingga kosmetik. Dua proyek pergudangan baru di Cikarang dan Karawang juga selesai dibangun pada periode tersebut dan langsung terisi oleh penyewa.
Country Head and Head of Logistics and Industrial JLL Indonesia, Farazia Basarah, menyebut sektor logistik dan industrial sebagai salah satu segmen paling tangguh di pasar properti Indonesia. Pertumbuhan konsumsi digital, e-commerce, dan kecerdasan buatan (AI) turut mendukung kebutuhan ruang pergudangan.
Di sektor perkantoran, permintaan juga tetap solid. Penyerapan bersih ruang kantor di kawasan Central Business District (CBD) Jakarta mencapai hampir 25.000 m² pada kuartal III, sedangkan akumulasi sepanjang 2026 mencapai sekitar 65.000 m².
Perusahaan teknologi, khususnya yang bergerak di bidang AI, data center, dan fintech, menjadi pendorong utama penyewaan. Tingkat okupansi kantor CBD mencapai sekitar 72%, dengan kenaikan harga sewa gedung Grade A sebesar 1,1% secara kuartalan.
Sementara itu, pasar perkantoran non-CBD mencatat penyerapan bersih sekitar 19.300 m² dan tingkat okupansi rata-rata 69%. Jakarta Utara menjadi salah satu kawasan dengan aktivitas penyewaan paling tinggi.
Ritel Stabil, Kondominium Masih Menghadapi Tekanan
Pasar ritel Jakarta mempertahankan tingkat okupansi sekitar 86%. Tambahan pasokan pusat perbelanjaan mencapai 16.000 m² di Jakarta Timur, sehingga total stok ritel Jakarta meningkat menjadi sekitar 3,2 juta m².
Permintaan terutama berasal dari ekspansi penyewa makanan dan minuman (F&B), konsep gerai berbasis pengalaman, serta pembukaan gerai flagship. Merek-merek baru yang memasuki pasar Jakarta juga didominasi perusahaan asal Asia.
Berbeda dengan sektor komersial, pasar kondominium Jakarta masih diwarnai sikap wait and see. Tidak terdapat peluncuran proyek baru selama kuartal III 2026, sedangkan transaksi lebih banyak ditopang pembeli pengguna akhir atau end-user.
Insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) turut mendukung penjualan, khususnya untuk unit yang telah selesai dibangun. JLL mencatat tingkat penjualan kumulatif sekitar 83% dari 25.000 unit yang dipantau, dengan sekitar 4.300 unit belum terjual.
Di wilayah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek), pasar juga menunjukkan kecenderungan serupa. Meski demikian, sejumlah proyek berskala kecil dengan konsep SOHO, unit mezanin, dan bangunan bertingkat rendah masih memperoleh minat dari end-user.
Senior Director of Strategic Consulting JLL Indonesia, Milda Abidin, menyoroti peran reputasi pengembang, lokasi yang telah berkembang, dan inovasi produk dalam menarik pembeli kondominium di Bodetabek.
Perhotelan dan Investasi Properti Menunjukkan Dinamika Berbeda
Sektor perhotelan mencatat perkembangan positif dari sisi pendapatan. Di Jakarta, jumlah wisatawan internasional mencapai lebih dari 2,1 juta kunjungan selama sembilan bulan pertama 2026, tumbuh 6,4% secara tahunan.
Hingga September 2026, tarif kamar rata-rata (ADR) Jakarta meningkat 8,2%, sedangkan pendapatan per kamar tersedia (RevPAR) tumbuh 9,8%. Di Bali, ADR naik 10,5% dan RevPAR meningkat 7,2%, meskipun tingkat okupansi turun 2,1 poin persentase akibat melemahnya kunjungan wisatawan jarak jauh dari sejumlah negara Eropa.
Dari sisi investasi hotel, tidak ada transaksi yang selesai di Indonesia selama kuartal III 2026. JLL memperkirakan nilai investasi hotel sepanjang 2026 mencapai sekitar US$80 juta. Bali tetap menjadi tujuan utama investor asing, terutama melalui pengembangan proyek, usaha patungan, dan hunian bermerek atau branded residence.
Sementara itu, investor properti secara umum masih menunjukkan minat terhadap aset perkantoran, hotel, serviced apartment, ritel, dan lahan residensial. Minat terhadap aset alternatif seperti rumah sakit, fasilitas pendidikan, dan data center juga mulai berkembang.
Senior Director of Capital Markets JLL Indonesia, Herully Suherman, menyebut investor cenderung memilih aset yang telah menghasilkan pendapatan atau income-producing assets, dengan ekspektasi imbal hasil kapitalisasi (capitalization rate) yang umumnya berada di kisaran dua digit.
Ia juga menyoroti meningkatnya daya tarik sektor industri dan logistik di mata investor.
“Di sisi lain, sektor industri dan logistik terus menunjukkan permintaan yang kuat dan stabil dari para investor, didorong oleh meningkatnya konsumsi digital, perkembangan kecerdasan buatan (Artificial Intelligence), serta pertumbuhan berkelanjutan sektor e-commerce,” ungkap Herully.
Secara keseluruhan, pasar properti Jakarta dan sekitarnya pada kuartal III 2026 memperlihatkan perbedaan momentum yang cukup jelas. Aktivitas penyewaan ruang komersial dan logistik tetap kuat, sedangkan pasar kondominium masih membutuhkan penguatan transaksi. Perhotelan dan investasi bergerak mengikuti karakteristik permintaan serta preferensi masing-masing pasar.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Channel
