PropertiTerkini.com, (TOKYO) — Harga rumah Jepang terus bergerak naik di tengah persoalan yang tampaknya berlawanan: jutaan rumah justru tidak berpenghuni.
Data terbaru pemerintah menunjukkan harga tanah residensial nasional masih meningkat, bahkan kawasan Tokyo mencatat kenaikan 4% dalam setahun hingga Juli 2026. Pada saat yang sama, Jepang memiliki sekitar 9 juta rumah kosong berdasarkan sensus perumahan terbaru.
Dua fakta tersebut bukan sebuah kesalahan statistik. Pasar properti Jepang memang sedang terbelah antara kawasan yang semakin diminati dan wilayah yang kehilangan penghuni.
Kondisi ini menjadikan Jepang salah satu contoh paling menarik untuk memahami bagaimana urbanisasi, demografi dan lokasi dapat menentukan nilai sebuah properti.
Harga Rumah Jepang Naik karena Permintaan Terkonsentrasi di Kota
Data Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata Jepang (MLIT) memperlihatkan harga tanah residensial nasional naik 1% dalam periode satu tahun hingga 1 Juli 2026. Kenaikan jauh lebih tinggi terjadi di Tokyo Raya, sebesar 4%, sementara Osaka Raya tumbuh 2,3%.
Artinya, kenaikan harga tidak berlangsung seragam di seluruh Jepang.
Pusat metropolitan seperti Tokyo, Osaka dan sejumlah kota besar tetap menjadi magnet pekerjaan, pendidikan, investasi dan aktivitas ekonomi. Permintaan hunian pun mengikuti konsentrasi tersebut.
Riset CBRE pada 2026 menunjukkan tingkat kepemilikan rumah di Jepang sekitar 60,9%. Di 23 distrik Tokyo, Osaka dan Fukuoka, angkanya bahkan berada di bawah 50%. Arus mahasiswa dan pekerja muda ke kawasan perkotaan ikut memperbesar basis rumah tangga yang memilih tinggal di hunian sewa.
Pada segmen hunian, kenaikan harga paling terasa pada kondominium. CBRE juga mencatat harga rumah tapak dan tanah residensial meningkat sejak pandemi, sementara keterjangkauan hunian di sejumlah kawasan perkotaan semakin tertekan.
Perbandingan Pasar Properti Jepang
| Indikator | Kondisi terbaru |
|---|---|
| Rumah kosong | sekitar 9,0 juta unit |
| Rasio rumah kosong | 13,8% |
| Pertumbuhan harga tanah residensial Jepang | +1,0% |
| Pertumbuhan harga tanah residensial Tokyo Raya | +4,0% |
| Pertumbuhan harga tanah residensial Osaka Raya | +2,3% |
Sumber: Statistics Bureau of Japan dan MLIT, data 2023 dan 2026.
Mengapa Jepang Memiliki 9 Juta Rumah Kosong?
Angka 9 juta unit sering menjadi headline ketika membahas fenomena akiya, istilah yang populer untuk rumah kosong di Jepang. Namun, secara statistik, tidak seluruh rumah kosong tersebut dapat disamakan dengan rumah terbengkalai.
Survei Housing and Land Survey 2023 mencatat total rumah kosong mencapai 9,002 juta unit, atau 13,8% dari seluruh stok hunian Jepang. Jumlah tersebut merupakan rekor tertinggi dalam survei yang dilakukan setiap lima tahun.
Sebagian rumah kosong masih berada dalam kategori untuk disewakan, dijual, atau digunakan sebagai hunian sekunder. Ada pula rumah yang tidak digunakan untuk tujuan-tujuan tersebut.
Kategori terakhir menjadi bagian penting dari persoalan akiya.
Rumah yang ditinggalkan pemiliknya sering berada di daerah yang mengalami penurunan jumlah penduduk. Ketika generasi pemilik menua atau meninggal, properti dapat diwariskan kepada anggota keluarga yang tinggal di kota lain dan tidak memiliki kebutuhan untuk menempatinya.
Pada titik tertentu, rumah tersebut kehilangan nilai ekonominya meskipun secara fisik masih berdiri.
Biaya renovasi, pemeliharaan, pajak, serta keterbatasan calon pembeli membuat sebagian pemilik justru menghadapi persoalan untuk menjual aset tersebut.
Jepang Bukan Kekurangan Rumah, tetapi Kekurangan Rumah di Lokasi yang Tepat
Di sinilah paradoks pasar properti Jepang menjadi jelas.
Persoalannya bukan semata-mata jumlah rumah, melainkan ketidaksesuaian antara lokasi pasokan dan lokasi permintaan.
Rumah kosong di kota kecil tidak otomatis menjadi alternatif bagi pekerja yang membutuhkan hunian dekat pusat pekerjaan Tokyo.
Sebaliknya, lahan di kawasan metropolitan tetap memiliki nilai tinggi karena akses terhadap transportasi, kantor, sekolah, universitas, pusat perdagangan dan berbagai fasilitas kota.
Riset CBRE bahkan memperlihatkan populasi Jepang memang terus menyusut, tetapi urbanisasi dan perubahan struktur rumah tangga menciptakan permintaan hunian yang tetap kuat di pusat-pusat ekonomi.
Fenomena ini juga terlihat pada pasar perkantoran. Di Tokyo, tingkat kekosongan seluruh kelas gedung berada di 1,4% pada kuartal II 2026, sementara permintaan terhadap ruang berkualitas terus mendorong kenaikan sewa.
Jadi, bukan hanya residential. Kegiatan ekonomi yang terkonsentrasi di kota besar terus menciptakan tekanan terhadap properti di lokasi strategis.
Pelajaran Jepang untuk Pasar Properti Indonesia
Fenomena Jepang relevan bagi Indonesia yang masih agresif membangun kawasan hunian baru, kota mandiri dan proyek properti berskala besar.
Pertanyaan pentingnya bukan lagi sekadar berapa banyak rumah yang dapat dibangun, tetapi siapa yang akan tinggal di sana, di mana mereka bekerja, bagaimana akses transportasinya dan bagaimana perkembangan populasi kawasan tersebut dalam 10 hingga 20 tahun ke depan.
Jepang memperlihatkan risiko ketika pembangunan stok hunian tidak berjalan seiring dengan perubahan demografi.
Sebaliknya, kawasan dengan pertumbuhan pekerjaan, konektivitas dan fasilitas perkotaan dapat tetap mencatat permintaan kuat meskipun populasi nasional mengalami penurunan.
Bagi pengembang, investor maupun pembeli rumah, pelajarannya cukup jelas: nilai properti semakin ditentukan oleh ekosistem di sekelilingnya, bukan sekadar bangunan yang berdiri di atas sebidang tanah.
Dan dalam kasus Jepang, rumah kosong sebanyak 9 juta unit tidak otomatis berarti pasar sedang kebanjiran rumah. Sebagian besar masalah justru berada pada pertanyaan yang lebih mendasar: rumah tersebut berada di mana, dan apakah masih ada orang yang membutuhkan untuk tinggal di sana?
Harga Properti Spanyol Melonjak 12,2%, Krisis Hunian Picu Protes di Madrid
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Channel
