PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Keputusan Bank Indonesia menaikkan BI Rate sebesar 25 basis poin menjadi 5,50 persen memunculkan berbagai pertanyaan, terutama bagi pelaku pasar properti dan masyarakat yang berencana membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Kenaikan suku bunga acuan ini dilakukan di tengah upaya menjaga stabilitas nilai tukar rupiah dan mengantisipasi tekanan inflasi yang berpotensi meningkat akibat berbagai faktor ekonomi, termasuk kenaikan harga energi.
Baca Juga: Permintaan Apartemen Jakarta Bergeser ke Unit Siap Huni
Namun, apakah kebijakan tersebut akan langsung mengganggu pasar properti?
Menurut Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, dampak kenaikan BI Rate kali ini masih relatif terbatas dan belum cukup besar untuk mengubah fundamental sektor properti secara signifikan.
“Kenaikan sebesar 25 basis poin masih relatif moderat dan belum cukup besar untuk mengubah fundamental pasar properti maupun mengganggu ekosistem investasi properti secara signifikan,” ujar Ferry dalam market commentary terbaru Colliers Indonesia.
Kenaikan BI Rate Lebih Berpotensi Memperlambat Akselerasi Pasar
Di sektor properti, kenaikan suku bunga memang berpotensi meningkatkan biaya pendanaan bagi pengembang maupun konsumen. Namun kondisi saat ini dinilai belum cukup untuk membalikkan tren pemulihan yang sedang berlangsung.
Yang justru perlu dicermati adalah kombinasi berbagai tekanan ekonomi yang terjadi secara bersamaan. Mulai dari kenaikan biaya hidup, harga energi, hingga potensi melemahnya daya beli masyarakat.
Baca Juga: Strategi Ritel Berubah, Mal Kini Jual Pengalaman Bukan Sekadar Belanja
Dalam kondisi pasar yang masih berada pada fase pemulihan, kombinasi faktor-faktor tersebut dinilai memiliki dampak yang lebih besar dibanding kenaikan suku bunga itu sendiri.
Karena itu, pasar properti diperkirakan masih akan tumbuh sepanjang tahun ini, meskipun dengan laju yang lebih moderat.
Investasi Properti Masih Menarik di Tengah Ketidakpastian
Di tengah kenaikan suku bunga, properti masih dipandang sebagai aset riil yang relatif mampu menjaga nilai kekayaan dalam jangka panjang.
Fundamental sektor properti Indonesia juga dinilai lebih sehat dibandingkan beberapa siklus sebelumnya. Tingkat leverage pengembang lebih terkendali, pasokan di berbagai segmen lebih rasional, serta likuiditas perbankan masih cukup mendukung pembiayaan properti.
Baca Juga: Proyek Molor Bisa Tekan Nilai Aset, Colliers Soroti Digitalisasi Konstruksi
Meski demikian, kenaikan suku bunga meningkatkan opportunity cost investasi. Saat instrumen seperti deposito dan obligasi menawarkan imbal hasil yang lebih kompetitif dengan risiko lebih rendah, sebagian investor cenderung menjadi lebih selektif.
Kondisi tersebut membuat pasar properti tahun ini diperkirakan lebih banyak ditopang oleh kebutuhan riil atau end-user dibanding pembelian spekulatif jangka pendek.
Pasar Hunian dan KPR Menjadi Segmen yang Paling Sensitif
Dampak paling langsung dari kenaikan BI Rate diperkirakan akan dirasakan pada pasar hunian yang bergantung pada fasilitas KPR.
Secara teori, kenaikan suku bunga acuan dapat meningkatkan biaya dana perbankan sehingga mendorong penyesuaian bunga kredit, termasuk KPR. Ketika bunga KPR meningkat, cicilan bulanan ikut bertambah dan kemampuan membeli rumah menjadi sedikit berkurang.
Baca Juga: Properti Komersial di Kota Mandiri Tetap Tumbuh Saat Pasar Residensial Melambat
Meski begitu, kenaikan BI Rate tidak selalu diteruskan secara penuh ke bunga KPR. Bank biasanya mempertimbangkan kondisi likuiditas, persaingan pasar, strategi bisnis, hingga target pertumbuhan kredit sebelum melakukan penyesuaian.
Karena itu, dampak yang dirasakan konsumen sering kali lebih kecil dibanding persepsi awal ketika mendengar suku bunga acuan naik.
Segmen Menengah Hadapi Tantangan Terbesar
Segmen hunian menengah dinilai menjadi kelompok yang paling rentan terhadap kenaikan suku bunga.
Kelompok ini umumnya tidak memperoleh subsidi pemerintah seperti masyarakat berpenghasilan rendah, tetapi juga belum memiliki kekuatan finansial setara pembeli rumah premium.
Ketergantungan terhadap fasilitas KPR membuat perubahan bunga kredit lebih cepat memengaruhi keputusan pembelian.
Selain itu, properti yang berorientasi investasi juga berpotensi mengalami perlambatan karena investor mulai membandingkan tingkat pengembalian properti dengan instrumen keuangan lain yang menawarkan imbal hasil lebih menarik.
Sebaliknya, rumah subsidi relatif lebih terlindungi selama berbagai program bantuan pembiayaan pemerintah tetap berjalan.
Segmen premium juga cenderung lebih tahan karena sebagian besar transaksi menggunakan dana internal dan tidak terlalu bergantung pada pembiayaan bank.
Seberapa Besar Pengaruhnya terhadap Cicilan KPR?
Colliers memberikan ilustrasi sederhana mengenai dampak kenaikan bunga kredit terhadap cicilan rumah.
Untuk KPR sebesar Rp1 miliar dengan tenor 15 tahun, kenaikan bunga dari 9 persen menjadi 9,25 persen dapat menambah cicilan sekitar Rp150 ribu per bulan.
Baca Juga: Summarecon Catat Lonjakan Penjualan 37%, Segmen Menengah Atas Tetap Kuat
Jika bunga meningkat menjadi 9,5 persen, tambahan cicilan bisa mencapai sekitar Rp300 ribu per bulan.
Secara nominal angka tersebut memang tidak terlalu besar. Namun bagi rumah tangga kelas menengah yang juga menghadapi kenaikan berbagai kebutuhan hidup, tambahan pengeluaran bulanan tetap menjadi faktor penting dalam pengambilan keputusan.
Daya Beli Tetap Menjadi Faktor Penentu
Terlepas dari arah suku bunga, faktor yang paling menentukan prospek pasar properti saat ini adalah daya beli masyarakat dan keterjangkauan harga rumah.
Dalam beberapa tahun terakhir, kenaikan harga hunian di berbagai wilayah tumbuh lebih cepat dibanding peningkatan pendapatan masyarakat. Kondisi tersebut membuat ruang untuk menyerap tambahan beban cicilan menjadi semakin terbatas.
Apabila kenaikan suku bunga terjadi bersamaan dengan meningkatnya biaya hidup dalam periode yang panjang, pasar hunian menengah diperkirakan akan menghadapi tekanan yang lebih besar.
Baca Juga: Dairyland Hiera BSD, Destinasi Wisata Keluarga Bertema Peternakan Hadir di BSD City
Untuk saat ini, kenaikan BI Rate ke level 5,50 persen dinilai belum cukup untuk mengubah arah pasar properti secara fundamental.
Tantangan yang lebih besar justru terletak pada kemampuan menjaga keterjangkauan perumahan agar momentum pemulihan pasar tetap berlanjut.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
