PropertiTerkini.com, (TANGERANG) — Pasar properti residensial Indonesia sedang menghadapi situasi yang menarik. Ketika banyak pengembang masih berjuang mendorong penjualan rumah segmen menengah, sejumlah produk hunian super mewah justru berhasil mencatatkan penjualan yang cukup tinggi.
Fenomena ini terlihat di beberapa kota mandiri di Tangerang Raya. Rumah dengan harga puluhan miliar hingga menembus Rp150 miliar tetap mampu menemukan pembelinya dalam waktu relatif singkat.
Baca Juga: Rumah Rp150 Miliar Island Villa NavaPark BSD Laris, 6 Unit Terjual dalam Hitungan Hari
Padahal, di saat yang sama, sebagian besar pasar residensial masih menghadapi tantangan daya beli dan tingginya biaya pembiayaan.
Kondisi tersebut memperlihatkan bahwa pasar properti saat ini bergerak dengan dinamika yang berbeda di setiap segmen.
Dalam kesempatan wawancara dengan PropertiTerkini.com, Head of Research & Consulting CBRE Indonesia, Anton Sitorus, menilai perlambatan ekonomi lebih banyak memengaruhi kelompok masyarakat kelas menengah dibandingkan kalangan atas.
Menurutnya, daya beli kelompok affluent dan high-net-worth masih relatif kuat sehingga sejumlah proyek residensial premium tetap mampu mencatatkan kinerja penjualan yang baik. Sementara itu, segmen menengah justru menghadapi tekanan akibat meningkatnya harga properti dan kemampuan membeli yang belum sepenuhnya pulih.
“Beberapa proyek yang menyasar segmen luxury masih menunjukkan performa yang cukup baik karena daya beli kelompok atas masih tersedia,” ujar Anton.
Ia menjelaskan bahwa kondisi tersebut membuat pasar hunian premium dan ultra-premium bergerak berbeda dibanding pasar rumah tapak menengah yang menjadi mayoritas transaksi residensial nasional.
Kota Mandiri Menjadi Lokasi Favorit ‘Pemburu” Hunian Super Mewah
Menariknya, sebagian besar produk hunian super mewah yang berhasil terserap pasar berada di kawasan kota mandiri yang sudah berkembang matang.
Bukan tanpa alasan. Kawasan seperti BSD City, Gading Serpong, Alam Sutera kini telah memiliki ekosistem yang lengkap, mulai dari pusat bisnis, fasilitas kesehatan, institusi pendidikan, area komersial, hingga infrastruktur transportasi yang semakin terintegrasi.
Baca Juga: Hunian Luxury di Tangerang Tetap Laris, CBRE Ungkap Alasannya
Pengamat tata kota Yayat Supriatna melihat kawasan penyangga Jakarta kini memasuki fase pertumbuhan baru.
Menurutnya, banyak kelompok masyarakat berpenghasilan tinggi mulai mengalihkan pilihan tempat tinggal ke kota mandiri yang menawarkan kualitas hidup lebih baik dibanding kawasan perkotaan yang semakin padat.
“Ada kecenderungan migrasi keluar dari Jakarta menuju kawasan-kawasan baru yang menawarkan lingkungan lebih nyaman dan fasilitas lebih lengkap,” ungkap Yayat kepada PropertiTerkini.com.
Fenomena tersebut turut didorong oleh keberadaan rumah sakit internasional, universitas global, pusat gaya hidup, hingga akses jalan tol yang membuat mobilitas semakin mudah.
Hunian Super Mewah Kini Menjual Kelangkaan dan Gaya Hidup
Berbeda dengan satu dekade lalu, konsumen ultra kaya kini tidak hanya mencari rumah dengan ukuran besar atau lokasi premium.
Kelangkaan produk, privasi, kualitas lingkungan, ruang terbuka hijau, serta reputasi kawasan menjadi faktor yang semakin penting dalam keputusan pembelian.
Fenomena tersebut terlihat dari peluncuran Island Villa di NavaPark, BSD City. Produk hunian super mewah hasil kolaborasi Sinar Mas Land dan Hongkong Land itu dipasarkan dengan harga mulai Rp80 miliar hingga Rp150 miliar per unit.
Menariknya, enam unit dari 12 unit yang dipasarkan pada tahap pertama berhasil terjual dalam waktu kurang dari satu minggu sejak diperkenalkan ke pasar, pertengahan Mei lalu.
Sebelumnya, kolaborasi kedua pengembang juga sukses memasarkan Botanic Villa, hunian super high end yang dipasarkan mulai Rp55 miliar hingga Rp89 miliar, hanya dalam 5 bulan saja.
Keberhasilan produk-produk premium tersebut menunjukkan bahwa pasar hunian ultra-mewah di Indonesia masih memiliki basis konsumen yang cukup kuat.
Kondisi ini sejalan dengan proyeksi Knight Frank yang memperkirakan jumlah Ultra High-Net-Worth Individuals (UHNWI) di Indonesia mencapai sekitar 1.810 orang pada 2026. Kelompok inilah yang menjadi target utama berbagai produk ultra-premium yang mulai bermunculan di sejumlah kota besar.
Baca Juga: Matera Lakeside Gading Serpong Diluncurkan, 25 Rumah Premium di Tepi Danau Cihuni Mulai Rp6,9 Miliar
Bagi kelompok tersebut, rumah tidak semata berfungsi sebagai tempat tinggal. Properti juga dipandang sebagai instrumen wealth preservation atau penjaga nilai kekayaan dalam jangka panjang.
Karena itu, produk dengan jumlah unit terbatas, lingkungan eksklusif, akses privat, serta konsep resort living menjadi daya tarik yang sulit ditemukan pada proyek residensial biasa.
Trust dan Reputasi Menjadi Kunci
Direktur Utama PT Multi Hokkindo Addji (Benhokk), Nurul Yaqin, menilai segmen super premium memiliki karakteristik yang unik.
Menurutnya, dalam berbagai siklus perlambatan ekonomi maupun krisis properti yang pernah terjadi, pasar ultra-premium cenderung lebih stabil dibanding segmen lainnya. Bahkan ketika investor menahan diri di banyak sektor, properti kelas atas masih memiliki pasar tersendiri.
Baca Juga: Ingin Udara Rumah Lebih Bersih? Ini Tiga Air Purifier Sharp Unggulan pada 2026
Ia menambahkan bahwa keberhasilan sebuah produk ultra-mewah tidak hanya ditentukan oleh bangunan atau fasilitasnya, tetapi juga oleh tingkat kepercayaan terhadap pengembang dan reputasi kawasan tempat proyek tersebut berada.
Dalam banyak kasus, pembeli rumah super mewah lebih memilih produk yang dikembangkan oleh pengembang dengan rekam jejak panjang dan berada di kawasan yang sudah terbukti berkembang.
Segmen Menengah Masih Menunggu Momentum
Di sisi lain, pasar residensial menengah masih menghadapi tantangan yang cukup berat.
Harga tanah yang terus meningkat membuat pengembang semakin sulit menghadirkan rumah dengan harga terjangkau di lokasi strategis. Akibatnya, banyak proyek baru bergeser ke wilayah yang lebih jauh dari pusat aktivitas ekonomi.
Baca Juga: Didukung Kinerja Kuartal I yang Melonjak, RISE Agresif Garap Proyek Baru dan Pendapatan Berulang
Kondisi tersebut membuat pasar properti Indonesia saat ini terlihat semakin terpolarisasi. Di satu sisi, rumah-rumah menengah menghadapi tantangan daya beli dan pembiayaan.
Di sisi lain, hunian super mewah tetap diminati karena menawarkan sesuatu yang tidak bisa dibeli di banyak tempat: kelangkaan, prestise, privasi, dan kualitas hidup.
Karena itu, ketika rumah seharga Rp100 miliar hingga Rp150 miliar masih mampu terserap pasar dalam hitungan hari, fenomena tersebut bukan sekadar soal besarnya harga.
Baca Juga: Properti Komersial di Kota Mandiri Tetap Tumbuh Saat Pasar Residensial Melambat
Yang sebenarnya sedang diburu adalah kombinasi antara aset, gaya hidup, dan status yang semakin sulit ditemukan di tengah pesatnya perkembangan kota.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
