PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Keputusan ekspansi para pelaku usaha ritel di ibu kota kini semakin bergantung pada kalkulasi finansial yang cermat. Laporan Jakarta Retail Market Report Q2 2026 terbitan Colliers Indonesia mencatat, rata-rata tarif sewa dasar (base rent) untuk toko spesialis (specialty store) di pusat perbelanjaan Jakarta mencapai Rp484.393 per meter persegi per bulan pada kuartal kedua 2026.
Di luar biaya sewa dasar tersebut, para penyewa ruang usaha (tenant) juga mengalokasikan anggaran operasional untuk biaya layanan (service charge). Rata-rata service charge mal di Jakarta pada periode yang sama tercatat sebesar Rp147.206 per meter persegi per bulan.
Baca Juga: Era Bangun Mal Baru Mulai Berakhir? Colliers Beberkan Arah Baru Pasar Ritel Jakarta
Jika dikalkulasikan secara keseluruhan, total beban komersial yang harus ditanggung peritel rata-rata menembus lebih dari Rp631 ribu per meter persegi setiap bulannya.
Struktur biaya ini mempertegas bahwa ruang usaha di pusat perbelanjaan Jakarta menuntut tingkat produktivitas penjualan yang tinggi agar margin usaha tetap terjaga.
Polaritas Pasar Memengaruhi Power Penentuan Harga
Kondisi tarif sewa di lapangan menunjukkan ketimpangan kinerja yang kian lebar antar pusat perbelanjaan. Mal berkinerja tinggi (top tier) yang konsisten mencatatkan tingkat kunjungan kuat dan memiliki profil konsumen sesuai target pasar memegang posisi tawar yang jauh lebih kokoh dalam menetapkan harga.
Sebaliknya, mal yang mengalami penurunan jumlah pengunjung mulai kesulitan mempertahankan tarif sewa kompetitif. Fenomena ini membuat para pemilik merek tak lagi sekadar memburu lokasi yang ramai, melainkan menghitung rasio konversi penjualan terhadap total biaya sewa yang dikeluarkan.
Baca Juga: Kurasi Tenant Jadi Kunci Daya Saing Mal Jakarta 2026
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menguraikan bahwa ekspansi peritel saat ini berjalan dengan prinsip efisiensi modal yang amat disiplin.
“Kehadiran berbagai konsep baru menunjukkan bahwa kepercayaan terhadap pasar konsumen Jakarta tetap terjaga. Namun, strategi ekspansi kini dilakukan secara lebih disiplin dan terukur. Para peritel semakin membutuhkan lokasi yang tidak sekadar memberikan visibilitas, tetapi juga menawarkan profil konsumen yang sesuai, arus pengunjung yang berkelanjutan, konversi penjualan yang lebih kuat, serta lingkungan penyewa yang mendukung kinerja merek dalam jangka panjang,” jelas Ferry.
Kalkulasi Produktivitas per Meter Persegi
Tingginya komitmen finansial per meter persegi memicu pergeseran strategi di kalangan tenant. Fokus memuka banyak gerai secara cepat bergeser menjadi optimasi tingkat penjualan per meter persegi pada lokasi-lokasi terpilih.
Sektor-sektor yang mampu menghasilkan arus kas stabil seperti makanan dan minuman (F&B), kebugaran, pakaian olahraga, hingga hiburan keluarga menjadi segmen paling aktif menyerap ruang komersial.
Baca Juga: Pasar Industri Greater Jakarta Tetap Tangguh, Investasi Selektif
Sejumlah merek internasional bahkan berani mengambil ruang di mal papan atas seperti Plaza Indonesia, Puri Indah Mall, dan Lotte Mall setelah memperhitungkan potensi imbal hasil investasi yang terukur.
Sander Halsema, Kepala Retail Services Colliers Indonesia, mengulas pentingnya penataan komposisi penyewa (tenant mix) dalam catatan terbarunya, Building Retail Relevance Through Strategic Tenant Curation.
Menurutnya, daya tahan finansial pusat perbelanjaan sangat ditentukan oleh kemampuan pengelola dalam merancang ekosistem yang saling menguntungkan antara landlord dan peritel.
Kurasi penyewa yang presisi dinilai menjadi kunci utama agar mal mampu mempertahankan tingkat hunian (occupancy rate) yang sehat sekaligus menjaga tren pertumbuhan tarif sewa secara berkelanjutan.
Pusat perbelanjaan yang gagal beradaptasi dan hanya mengandalkan model penyewaan konvensional berisiko menghadapi penurunan tingkat keterisian serta nilai aset dalam jangka panjang.
Baca Juga:
Rumah Kecil Justru Jadi Segmen dengan Kenaikan Harga Tertinggi
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Channel
