Wednesday, October 27, 2021

Perbedaan Bunga Flat, Efektif dan Anuitas yang Perlu Dipahami Nasabah

Bagi nasabah yang tidak mampu membeli produk secara tunai. Maka pembelian secara kredit dapat menjadi alternatif.

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Pembelian secara kredit tidak dapat dilepaskan dengan bunga atau rate/interest. Dalam penerapannya pihak kreditur (pemberi pinjaman) akan mengenakan bunga atas pinjaman kepada debitur (peminjam dana).

Dalam perbankan atau lembaga pembiayaan mengenal 3 jenis bunga yaitu Bunga Flat, Efektif dan Anuitas. Namun yang sering kali dipahami salah adalah istilah “Flat” yang dimengerti sebagai bunga tetap atau “Fix”. Padahal “Flat” merupakan salah satu jenis bunga untuk menentukan jumlah cicilan.

Baca Juga: Lippo Karawaci Rilis Rumah Milenial Rp650 Jutaan di Cendana Parc

Pemahaman yang salah lainnya adalah metode penentuan bunga itu sama, baik untuk jangka waktu panjang atau pendek. Jangka waktu panjang umumnya untuk KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dan jangka waktu pendek biasanya untuk KKB (Kredit Kendaraan Bermotor).

Pertanyaan yang sering mengemuka adalah mengapa bunga kredit mobil lebih murah dibandingkan kredit rumah? Yuk kita akan pelajari Bunga Flat, Efektif dan Anuitas supaya kita tidak gagal paham:

#1. Bunga Flat

Bunga Flat adalah perhitungan bunga berdasarkan pokok pinjaman. Bunga tidak akan berubah dari awal sampai akhir pinjaman. Pada umumnya Bunga Flat dipergunakan untuk pinjaman jangka pendek (maksimal 5 tahun), misalnya KKB, KTA (Kredit Tanpa Agunan) dan kredit elektronik.

Cara menghitung cicilan bunga Flat adalah:

=((Pinjaman Pokok + (Pinjaman Pokok x Bunga x Jangka Waktu Kredit dalam Tahun)) : Jangka Waktu Pinjaman dalam Bulan).

Baca Juga: Promo Properti Jababeka Residence, Bunga 2,5% dan Gratis Biaya Akad

Misalnya: Pinjaman Rp 300 juta, Bunga Flat 3%/tahun, Jangka Waktu Kredit 4 tahun, adalah

=((300.000.000+(300.000.000 x 3% x 4)) / 48

Maka cicilan per bulan Rp 7 juta.

#2. Bunga Efektif

Bunga Efektif dihitung berdasarkan sisa pinjaman setiap bulan. Sehingga beban bunga yang dibayarkan semakin mengecil yang menyebabkan cicilan juga semakin berkurang dari bulan ke bulan.

Cara menghitung Bunga Efektif:

Bunga per bulan = Saldo Akhir Periode x Suku Bunga per Tahun /12

Misalnya:

Pinjaman Rp 100 juta, bunga Efektif 12% per Tahun, Jangka waktu pinjaman 10 bulan (cicilan Pokok Rp 10 juta per bulan).

Baca Juga: April 2021 Bank BTN Catat Pertumbuhan 70 Persen

Maka bunga yang dibayar per bulan:

Bulan 1: Bunga 1% x Rp 100 juta = Rp 1 juta

Bulan 2: Bunga 1% x Rp 90 juta = Rp 900 ribu

Bulan 3: Bunga 1% x Rp 80 juta = Rp 800 ribu dan seterusnya komponen pokok tetap yaitu Rp 10 juta per bulan, tetapi komponen bunga semakin berkurang.

Jadi cicilan per bulan (pokok + bunga) adalah bulan ke-1 Rp 11.000.000, bulan ke-2 Rp 10.900.000, bulan ke-3 Rp 10.800.000, dan seterusnya.

#3. Bunga Anuitas

Bunga Anuitas merupakan modifikasi dari Bunga Efektif. Jika dalam perhitungan Bunga Efektif jumlah cicilan semakin menurun, maka dalam Bunga Anuitas cicilan tetap (Fix) setiap bulannya.

Dalam perhitungannya komponen bunga semakin mengecil sebaliknya komponen pokok akan membesar. Hal ini dilakukan untuk mencapai nilai cicilan yang sama setiap bulannya.

Pada umumnya bunga Anuitas dipergunakan untuk pinjaman jangka panjang yaitu KPR atau KPA (Kredit Pemilikan Apartemen).

Baca Juga: Jalin Kerjasama dengan PermataBank, Sinar Mas Land Beri Kemudahan Konsumen Klaska Residence Surabaya

Cara Perhitungan Bunga Anuitas dapat menggunakan format Excel

Kursor arahkan ke kolom dan ketik tanda sama dengan (=)

Arahkan kursor ke kiri atas dan pilih PMT

Klik PMT dan selanjutnya mengisi kolom

Rate = Bunga dibagi 12 (Misalnya bunga 6%/12)

Nper = Jangka waktu pinjaman dalam bulan (misalnya 180, untuk menunjuk pinjaman selama 15 tahun)

Pv = Present Value, atau nilai pinjaman. Di depan jumlah pinjaman beri tanda minus (misalnya -500.000.000)

Setelah itu klik OK, maka cicilan per bulan akan diketahui

Contoh: Pinjaman Rp 500 juta, Jangka waktu pinjaman 15 tahun, Bunga Anuitas 6%, maka cicilan per bulan adalah Rp. 4.219.284.

Ilustrasi pasangan suami istri mengajukan KPR (sumber Freepik.com)

Selain 3 jenis bunga tersebut ada beberapa istilah yang berkaitan yaitu Fix, Cap dan Floating. Umumnya 3 istilah tersebut dihubungkan dengan bunga Anuitas.

Fix atau tetap adalah suku bunga yang sifatnya tetap pada periode tertentu

Cap adalah pembatasan bunga maksimum pada periode tertentu

Floating atau bunga mengambang yaitu penentuan bunga mengikuti bunga pasar dengan acuan suku bunga Bank Indonesia (BI rate). Di sini bank berbeda menerapkan bunga floating umumnya berkisar 10% hingga 12%, namun ada bank yang berani menentukan bunga floating dengan rumus BI rate + 5%. Jika BI rate 3,5% maka bunganya menjadi 8,5%.

Baca Juga: OCTO Mobile dari CIMB Niaga Kian Memudahkan Nasabah Perorangan

Contoh program promosi yang diberikan bank adalah Bunga 5% (Fixed 2 tahun), Bunga 7% (Cap 2 tahun), selanjutnya Floating. Artinya bunga pada tahun pertama dan ke dua Fix 5%, kemudian pada tahun ke tiga dan ke empat tidak lebih dari 7%, selanjutnya tahun ke lima hingga lunas adalah floating.

Dari penjelasan di atas ada beberapa pelajaran yang dapat kita mengerti:

  1. Bunga Flat dipergunakan untuk kredit jangka pendek (KTA, KKB, Elektronik), sedangkan bunga Anuitas dipergunakan untuk kredit jangka panjang (KPR/KPA).
  2. Cara menghitung bunga Flat dihitung berdasarkan pokok pinjaman, sedangkan bunga Anuitas dihitung dari sisa pinjaman setiap bulan.
  3. Pokok pinjaman dan bunga yang sama, maka cicilan untuk bunga Anuitas akan lebih rendah dibandingkan dengan bunga Flat.
  4. Besarnya Bunga Flat berlaku sama selama masa pinjaman, sedangkan bunga Anuitas pada jangka waktu tertentu, misalnya fix 2 tahun.

Perhitungan yang berbeda menyebabkan jumlah bunga menjadi tidak sama. Contohnya untuk bunga Flat KKB termin 5 tahun sekarang ini berkisar 4%, sedangkan untuk bunga Anuitas KPR adalah 6% fix 2 tahun. Dari bunga tersebut terkesan bunga pinjaman mobil lebih rendah, padahal jika dihitung cicilan mobil per bulan lebih tinggi dibandingkan dengan cicilan rumah.

Baca Juga: Warga Gading Serpong Gugat Pengembang Apartemen Carstensz

Sebelum mengajukan pinjaman sebaiknya nasabah menanyakan perihal bunga secara detail khususnya KPR. Bunga fix berlaku berapa lama? Adakah bunga cap? Berapa bunga floating? Jadi teman-teman mau kredit mobil apa rumah? [Rujukan: Simulasikredit.comKlik24.id]

 

Kris Banarto, MM, CPM, Praktisi Bisnis Properti dan Blogger

BERITA TERKAIT

PROPERTI TV

BERITA TERBARU