Kawasan Puspiptek Semakin Agresif di Lingkar Luar BSD

Kawasan Puspiptek memiliki beberapa keunggulan dari wilayah sekitar di lingkar luar BSD City. Hunian dengan harga sekitar Rp400-an juta masih mudah dijumpai dibandingkan dengan kawasan lain di sekitar Serpong.

Melebarnya pengembangan properti, baik pemukiman dan area komersial di wilayah serpong tidak lepas dari berkembang pesatnya kota-kota mandiri di sana. Sebut saja ada Alam Sutera, Gading Serpong dan BSD City yang kini telah lengkap dengan berbagai sarana dan fasilitas perkotaannya.

Hal ini pula menjadi pemicu, naik cepat harga tanah dan properti di kawasan itu. Serpong pun melebar ke berbagai sisi yang relatif lebih terjangkau oleh masyarakat menengah dan bawah.

Baca Juga:

• Harga Perumahan Ini Naik Drastis Setelah Jalan Utama Direlokasi
• Pembangunan Properti Mewah Menggila, Lahan Hijau Serpong Kritis
• Ada Apartemen Rp300 Juta, Hanya 5 Menit dari Stasiun Serpong
• Apartemen Urban Culture Lifestyle di Tangsel, Kini Naik Rp95 Juta

Sejak 2014 lalu, pengamat properti yang juga Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda sudah memrediksi bahwa tinggihnya harga tanah dalam kawasan kota mandiri di Serpong, khususnya BSD, akan berdampak melebarnya pengembangan pemukiman baru ke wilayah Puspiptek, Legok, Kelapa Dua.

“Perkembangan Serpong tidak hanya sebatas BSD dan sepanjang jalan raya Serpong, tapi melebar ke wilayah Puspitek, Legok, Kelapa Dua. Dengan semakin tingginya harga tanah, pasar properti wilayah Serpong mulai terjadi transformasi dari landed residential ke hunian vertikal,” ungkap Ali ketika itu.

Benar saja, pengembangan pemukiman-pemukiman baru di lingkar luar BSD City kian menjamur. Terutama di area sekitar kawasan riset terbesar di Indonesia, yakni Pusat Penelitian Ilmu Pengetahuan dan Teknologi (Puspiptek) hingga mengarah ke Gunung Sindur, Bogor.

Hampir di semua sisi kawasan ini telah tumbuh pemukiman-pemukiman dengan luas area bervariasi, dari 1 hektaran hingga ratusan hektar. Bahkan area perumahan yang lebih kecil dengan sistem klaster juga tumbuh cukup banyak. Di dua persilangan jalan utama sekitar Jalan Raya Puspitek dengan Jalan Victor dan Jalan Raya Pasar Jengkol serta di persilangan dengan Jalan Raya Serpong dan Jalan Muncul, bahkan beberapa pengembang telah menyiapkan lahan-lahan potensialnya untuk membangun area-area komersial dan pemukiman kelas atas.

“Pengembang menengah dan kecil tentunya akan menjadikan hal ini sebagai strategi bisnisnya dengan ‘menjual’ fasilitas kota mandiri terdekat. Jadi memang keberadaan pengembang besar juga membawa dampak positif bagi pengembang di bawahnya,” kata Presiden Direktur PT Multi Hokkindo Addji (Benhokk), Nurul Yaqin.

Menurut Nurul, ada dua kelompok pola konsumen, yakni yang product sensibility dan price sensibility. Bagi kelompok product sensibility, mereka akan mencari properti dengan brand terbaik, sedangkan kelompok price sensibility, yang penting bagi mereka adalah keterjangkauan harga properti tersebut. Sehingga product brand terkadang tidak terlalu penting bagi konsumen price sensibility.

“Yang paling panting bagi orang di kelompok ini adalah mereka juga bisa mengakses berbagai fasilitas lain yang dekat di situ. Sehingga kalaupun tinggal di sekitar Puspiptek atau bahkan di Gunung Sindur, mereka masih bisa sekolahkan anaknya di BSD atau berbelanja dan rekreasi keluarga di BSD atau Gading Serpong. Bahkan kota mandiri tersebut juga bisa menjadi titik point untuk meeting. Jadi mereka hanya kehilangan brand saja,” urainya.

Fenomena seperti ini, sambung Nurul, sebenarnya sudah terjadi sejak lama, seperti dulu di Bintaro yang tumbuh pemukiman baru di Rempoa, Kampung Sawah, Pondok Aren, dan lain sebagainya. Ekspansinya pengembang besar menjadi ceruk bagi pengembang menengah ke bawah, terutama dari sisi pricing.

“Jadi misalkan BSD menjual dengan size dan harga tertentu, maka dengan size yang sama pengembang di pinggiran BSD akan menjual dengan harga di bawah itu,” tandasnya.

Lebih Terjangkau

Tumbuhnya kawasan hunian di lingkar luar BSD tidak semata karena terdesak tingginya harga di BSD City. Wilayah sekitar, seperti Pamulang, bahkan Cisauk sudah mematok harga yang rata-rata melebihi kawasan Puspiptek dan Gunung Sindur.

Perumahan di Pamulang rata-rata sudah memasarkan produknya di kisaran 500-an juta. Seperti Cendana Residence di Pamulang II yang memasarkan rumah tipe 60/45 m2 dengan harga sekitar Rp550 juta. Sedangkan Perumahan Pamulang Regency memasarkan unitnya 80/115 m2 dengan harga Rp650 jutaan. Adapun Vilamas Bellevue Residence di Jl. Oscar Raya, Bambu Apus, Pamulang, memasarkan beberapa unit tersisa di kisaran mulai Rp700-900-an juta untuk tipe 45/89 – 70/92 m2.

Sedangkan di Cisauk, rata-rata pengembang sudah membanderol dengan harga di kisaran Rp600-an juta untuk rumah 1 lantai. “Rumah dengan tipe yang sama bahkan masih bisa dijumpai dengan harga sekitar Rp400-an juta di kawasan Puspiptek,” imbuh Nurul.

Meski demikian, beberapa pengembang di Puspiptek dan Gunung Sindur sudah memasarkan perumahan di atas Rp1 miliar, seperti Serpong Natura City, salah satu proyek milik PT Sentul City Tbk seluas 210 hektar di Jalan Raya Serpong, Pengasinan, Gunung Sindur, Bogor, yang hanya berjarak 2,5 km dari persilangan Jalan Raya Puspitek dan Jalan Muncul.

Beberapa klaster baru tengah dipasarkan dengan kisaran Rp700 jutaan hingga Rp3 miliar. Tidak jauh dari situ, ada Banara Serpong (4,2 ha) yang memasarkan unit tersisa di atas Rp860-an juta. Sedangkan Spring Terrace Serpong (3.000 m2) yang berada di seberang kedua proyek tersebut mengambil segmen bawah dengan harga di kisaran Rp450 jutaan.

Persis di Jalan Raya Puspitek (Muncul-Pamulang), PT Puricipta Selarasjaya membangun dua kawasan hunian, yakni Puri Serpong 1 dan 2. Adapun Puri Serpong 2 lebih dekat ke Jalan Raya Ps Jengkol. Pengembang tengah memasarkan unit tipe Freesia di kisaran mulai Rp400-900 jutaan.

Masih di koridor Jalan Raya Puspitek, tepatnya setelah perempatan Victor ada Serpong Jaya (50 ha) yang dikembangkan oleh PT Jaya Real Property yang melansir beberapa unit hunian klaster di kisaran Rp800-an juta-Rp2 miliar. Tidak jauh dari lokasi ini, bahkan lebih dekat ke perempatan Victor ada Paradise Serpong City seluas 150 ha yang dibangun oleh Progress Group.

Saat ini pengembang sedang memasarkan klaster Balmoral, rumah dua lantai (55/60 m2) dengan harga mulai Rp1 miliar. Sementara Bali Resort (4,7 ha) oleh Mas Group dipasarkan mulai Rp700 jutaan serta Serpong Lagoon (BSA Land) seluas 30 hektar yang dipasarkan mulai Rp700 juta hingga sekitar Rp2 miliar.

Strategis

Banara Serpong: PT Serpong Bangun Cipta (SBC) mengembangan proyenya di lahan 4,2 hektar yang dipasarkan mulai Rp860 juta. (Padre)

Selain unggul karena harga yang relatif lebih terjangkau, kawasan Puspiptek yang hanya berjarak sekitar 15 menit ke BSD City juga memiliki kontur tanah dan suasana hijau yang lebih alami. Hal ini juga menjadi pertimbangan sebagian konsumen yang tinggal di kawasan ini.

Lebih dari itu, area ini juga masih mungkin dikembangkan bahwa mengarah ke Gunung Sindur. Sementara beberapa perkantoran pemerintah juga sudah pindah ke Puspiptek, seperti BPPT yang kantornya sudah 100% pindah ke area tersebut.

“Kawasan ini masih akan terus berkembang karena dari sisi perolehan tanah relatif lebih murah. Namun dari sisi pertumbuhannya, masih sedikit kalah dengan area di sepanjang simpul stasiun commuter line, seperti di Cisauk,” kata Nurul.

Namun demikian bukan berarti kawasan ini jauh dari akses jalan tol atau transportasi massal lainnya. Area ini memiliki beberapa akses melalui jalan tol, seperti Jalan Tol Alam Sutera dan JORR 1 atau hanya sekitar 10 menit menuju akses tol Pondok Indah-BSD.

Bahkan, ada 3 stasiun commuter line yang mengitari kawasan ini, yakni Stasiun Rawa Buntu, Stasiun Serpong dan Stasiun Cisauk yang hanya berjarak sekitar 10 menit. Beberapa rencana infrastruktur lainnya juga direncanakan melintasi kawasan ini, seperti akan ada Jalan Tol JORR 2, kemudian Jalan Tol Muncul-Maja yang membelah daerah ini, serta rel kereta dari Cikarang ke Maja juga akan melintasi area ini.

“Akses sudah sangat mudah menuju Jakarta dengan beberapa pilihan, baik jalan tol atau commuter line. Sehingga tinggal di sini, sama juga dengan tinggal di BSD, tetapi di sini tentunya dengan harga yang lebih terjangkau,” tambah Andreas Audyanto, Direktur Marketing Banara Serpong. [Pius Klobor untuk Majalah Property and The City]

- Advertisement -