PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Langkah pemerintah menerapkan insentif Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) bagi rumah susun subsidi diapresiasi, meski dinilai belum cukup untuk mengatasi berbagai tantangan penyediaan hunian di perkotaan.
Kebijakan tersebut dinilai dapat menjaga keterjangkauan harga hunian vertikal bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), namun efektivitasnya tetap bergantung pada penyelesaian sejumlah persoalan mendasar, mulai dari penyediaan lahan hingga tata kelola bangunan.
Baca Juga: PPN DTP Rumah Susun Subsidi Disetujui, Harga Rusun MBR Berpeluang Lebih Terjangkau
Keputusan Komite Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) menyetujui penggunaan mekanisme PPN DTP menjadi bagian dari paket kebijakan pemerintah untuk mempercepat pembangunan rumah susun subsidi di kawasan perkotaan.
Bersamaan dengan itu, pemerintah juga menetapkan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun dengan bunga tetap 5 persen.
PPN DTP Mampu Jaga Harga Rusun Tetap Terjangkau, Tapi Belum Cukup
CEO Indonesia Property Watch (IPW), Ali Tranghanda, menilai insentif PPN DTP akan memberikan dampak yang cukup besar terhadap pengembangan rumah susun subsidi.
Menurutnya, kebutuhan rumah susun di kawasan perkotaan terus meningkat seiring semakin terbatasnya lahan untuk pembangunan rumah tapak. Karena itu, harga hunian vertikal harus tetap disesuaikan dengan kemampuan masyarakat berpenghasilan rendah maupun kelompok masyarakat menengah.
Baca Juga: Harga Rusun Subsidi Berpeluang Turun, Ini Efek Hibah Lahan 30 Hektare dari Lippo
“Pastinya besar karena selain kurangnya pasokan rumah susun yang sangat diperlukan di perkotaan, harganya pun harus sesuai dengan daya beli MBR atau masyarakat menengah,” ujar Ali kepada PropertiTerkini.com.
Pandangan tersebut sejalan dengan tujuan pemerintah yang ingin menjaga keterjangkauan harga rusun subsidi melalui dukungan fiskal.
Meski mendukung kebijakan PPN DTP, Ali menilai insentif fiskal belum sepenuhnya mampu mendorong percepatan pembangunan rumah susun subsidi apabila persoalan lahan belum terselesaikan.
Menurutnya, harga tanah yang terus meningkat, khususnya di kawasan perkotaan, masih menjadi hambatan utama bagi pengembang untuk menyediakan hunian bersubsidi dalam jumlah besar.
“Pengembang seharusnya bisa lebih agresif membantu penyediaan rumah susun perkotaan. Namun kendala harga tanah yang tinggi menjadi pertimbangan. Perlu ada kemitraan antara pengembang dan pemerintah dalam penyediaan lahan rumah susun,” jelasnya.
Baca Juga: Rumah Subsidi Kini Makin Mudah Diakses, Menteri PKP Ajak Masyarakat Manfaatkan FLPP
Karena itu, ia menilai optimalisasi Bank Tanah serta pola kemitraan antara pemerintah dan swasta menjadi instrumen yang perlu diperkuat agar kebijakan fiskal benar-benar efektif di lapangan.
Lebih dari itu, Ali juga menilai kebijakan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun memiliki potensi memperluas akses pembiayaan perumahan.
Namun ia mengingatkan bahwa tenor panjang tidak otomatis meningkatkan kemampuan masyarakat membeli rumah.
“Berpotensi meningkat, namun ini tidak serta merta meningkatkan daya beli. Yang berkurang adalah cicilan per bulan sehingga meningkatkan daya cicil, bukan daya beli,” katanya.
Artinya, kebijakan pembiayaan perlu dibarengi dengan langkah lain yang mampu menjaga harga rumah tetap terkendali agar manfaatnya benar-benar dirasakan oleh MBR.
Baca Juga: Bukan Tenor KPR FLPP 40 Tahun, Pengembang Nilai Kenaikan Harga Rumah Subsidi Lebih Mendesak
Selain persoalan lahan, Ali menyoroti aspek yang selama ini kerap luput dari perhatian, yakni building management atau pengelolaan rumah susun setelah dihuni.
Menurutnya, banyak persoalan rumah susun justru muncul pada tahap operasional, mulai dari pemeliharaan fasilitas bersama hingga pengelolaan iuran penghuni.
“Faktor ketersediaan lahan, harga tanah yang tinggi, dan yang terpenting juga masalah building management terkait pengelolaan yang masih sering menjadi masalah bagi penghuni,” ujarnya.
Karena itu, pembangunan rumah susun subsidi tidak cukup hanya berorientasi pada jumlah unit, tetapi juga harus memastikan keberlanjutan pengelolaan kawasan setelah proyek selesai.
Baca Juga: Akad Kredit Massal Cluster Livana Park Sukses, GCC2 Usung “Revolusi Rumah Subsidi”
Pengembang Soroti Harga Rumah Subsidi dan Ekosistem Perumahan
Pandangan senada juga datang dari kalangan pengembang.
Direktur Utama PT Alexandra Citra Pertiwi, Tuti Mugiastuti, mengapresiasi keputusan pemerintah memperpanjang tenor KPR FLPP. Meski demikian, ia menilai penyesuaian harga jual rumah subsidi justru menjadi kebutuhan yang lebih mendesak dibanding memperpanjang masa cicilan.
Menurut Tuti, tenor hingga 40 tahun memang dapat menurunkan besaran cicilan bulanan, tetapi jangka waktu yang terlalu panjang masih perlu dikaji lebih mendalam.
Baca Juga: BP Tapera Perkuat Sinergi Program 3 Juta Rumah, FLPP Tembus 80.528 Unit
Di sisi lain, kenaikan harga rumah subsidi dinilai akan memberikan ruang bagi pengembang untuk menjaga kualitas bangunan sekaligus mengimbangi kenaikan biaya konstruksi yang terus terjadi.
Ia mengusulkan agar harga rumah subsidi dapat disesuaikan sekitar 5–7 persen sehingga lebih realistis dengan kondisi biaya pembangunan saat ini.
Sementara itu, Direktur Kreasi Prima Land, Hadiana, melihat tenor KPR hingga 40 tahun tetap menjadi stimulus positif bagi pasar rumah subsidi.
Menurutnya, cicilan yang lebih ringan akan membantu sebagian MBR memenuhi persyaratan pembiayaan sehingga berpotensi meningkatkan penjualan rumah subsidi.
Namun Hadiana mengingatkan bahwa persoalan utama masyarakat saat ini tetap berada pada kemampuan ekonomi yang masih tertekan.
Baca Juga: Rumah Pintar Berbasis AI Kini Tak Lagi Sekadar Canggih, Bosch Soroti Tren Efisiensi Rumah Tangga
Ia juga menilai pemerintah perlu membenahi berbagai aspek ekosistem perumahan, mulai dari kepastian tata ruang, percepatan perizinan, pengendalian harga tanah dan material bangunan, hingga pemberantasan praktik pungutan liar yang masih menjadi hambatan investasi sektor perumahan.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
