PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Dampak perang Timur Tengah terhadap sektor properti Indonesia memang belum terasa secara langsung. Namun, sinyal awal mulai terlihat, terutama dari kenaikan biaya energi yang berpotensi merambat ke industri properti.
Konflik yang melibatkan Amerika Serikat, Israel, dan Iran mendorong kekhawatiran terhadap lonjakan harga minyak dunia. Dalam konteks properti, kondisi ini menjadi perhatian karena sektor ini sangat sensitif terhadap biaya konstruksi dan suku bunga.
Baca Juga: Pasar Properti 2026 Masuk Fase Transisi: Pasok Baru Turun hingga 80%, Pemulihan Mulai Terlihat
“Yang paling sensitif untuk sektor properti itu adalah biaya konstruksi dan suku bunga. Kalau harga minyak naik, efeknya akan ke sana,” ujar Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia, beberapa waktu lalu.
Efeknya memang belum terasa langsung. Namun, pelaku industri mulai mengantisipasi dampak lanjutan yang bisa muncul dalam beberapa bulan ke depan.
Harga BBM Mulai Naik, Efeknya Bisa Merambat ke Properti
Tekanan dari global mulai tercermin di dalam negeri. Per 18 April, PT Pertamina (Persero) telah melakukan penyesuaian harga beberapa jenis Bahan Bakar Minyak (BBM).
Kenaikan ini menjadi indikator awal bahwa tekanan energi mulai bergerak naik. Dalam ekosistem properti, dampaknya tidak berhenti di sektor transportasi, tetapi juga menyentuh biaya operasional dan konstruksi.
Baca Juga: Aturan WFH ASN Berlaku, Apakah Gedung Kantor di Jakarta Bakal Makin Sepi?
Kenaikan harga BBM berpotensi meningkatkan biaya distribusi material bangunan, mulai dari semen, baja, hingga komponen impor. Selain itu, biaya logistik proyek juga ikut terdorong naik.
Jika tren ini berlanjut, tekanan inflasi bisa meningkat. Dalam kondisi seperti itu, suku bunga berpotensi naik, yang pada akhirnya akan memengaruhi daya beli masyarakat terhadap properti.
“Kalau nanti harga minyak naik, bisa memicu inflasi, lalu suku bunga ikut naik. Ini yang dikhawatirkan akan berdampak ke properti,” jelas Ferry.
Service Charge Berpotensi Naik, Beban Pemilik Properti Bertambah
Dampak yang lebih cepat terasa justru datang dari biaya operasional properti.
Gedung perkantoran, apartemen, dan pusat perbelanjaan sangat bergantung pada energi, terutama listrik. Ketika harga BBM naik, biaya listrik dan operasional ikut terdorong.
Baca Juga: Properti Tangerang Salip Jakarta Selatan, 14,8% Pencarian Terkonsentrasi di Koridor Barat
Dalam situasi ini, pemilik gedung cenderung menyesuaikan biaya pengelolaan atau service charge.
“Komponen terbesar biaya operasional itu energi. Kalau BBM naik, dampaknya akan ke service charge, dan ini sulit dihindari,” tegas Ferry.
Berbeda dengan harga sewa yang masih sulit dinaikkan karena kondisi pasar, service charge menjadi komponen yang lebih fleksibel untuk disesuaikan.
Artinya, kenaikan biaya tidak selalu terlihat di harga jual, tetapi muncul dalam pengeluaran bulanan penghuni atau penyewa.
Investor Apartemen Makin Selektif, Pasar Bergeser ke End-User
Kondisi ini mulai memengaruhi perilaku pasar, khususnya di sektor apartemen.
Investor cenderung lebih berhati-hati. Biaya kepemilikan seperti service charge tetap berjalan, bahkan ketika unit belum menghasilkan.
Baca Juga: ASG Expo 2026 Digelar 10 Hari, Promo Properti hingga Hadiah Mobil Jadi Daya Tarik Utama
Hal ini menjadi salah satu alasan mengapa minat investor mulai menurun.
Sebaliknya, pengguna langsung (end-user) justru menjadi penggerak utama pasar.
Data Colliers menunjukkan sekitar 60% transaksi apartemen berasal dari unit siap huni, dengan harga yang relatif stabil di kisaran Rp36 juta per meter persegi.
Di sisi lain, stok unit masih cukup besar, dengan sekitar 29.000 unit belum terserap di pasar.
Dengan potensi kenaikan biaya ke depan, pembeli menjadi lebih selektif dan cenderung memilih unit yang sudah pasti bisa digunakan.
Properti Premium Ikut Naik, Tapi Daya Beli Lebih Tahan
Sektor properti premium juga tidak sepenuhnya kebal terhadap dampak global.
Kenaikan nilai tukar dan biaya logistik akan berdampak langsung pada harga material impor, seperti marmer, sanitary, hingga sistem smart home yang banyak digunakan di rumah premium.
Hal ini berpotensi mendorong harga properti di segmen atas ikut naik.
Namun dari sisi permintaan, dampaknya relatif terbatas.
“Kalau untuk segmen atas, dampaknya tidak terlalu signifikan ke daya beli. Mereka tetap beli kalau memang sudah cocok,” jelas Ferry lebih lanjut.
Artinya, tekanan lebih terasa pada sisi biaya pembangunan dibandingkan penurunan permintaan.
Dampak Perang Timur Tengah Belum Terasa Sekarang, Tapi Jadi Risiko Nyata
Baca Juga: IZZI BSD City Segera Rilis Tahap 2, Rumah Modern Rp1,4 Miliaran Terjual 100 Unit di Fase Awal
Secara keseluruhan, pasar properti 2026 masih berada dalam fase pemulihan. Namun pemulihan ini belum sepenuhnya kuat dan masih dipengaruhi faktor eksternal.
Konflik global menjadi salah satu risiko utama yang perlu diperhatikan.
Saat ini dampaknya memang belum langsung terasa. Namun jika harga energi terus naik dan memicu inflasi, efeknya akan semakin nyata dalam beberapa waktu ke depan.
Baca Juga: KPR Rumah Seken Cepat Lunas, Strategi Gupita Pangkas Tenor 15 Tahun Jadi 6 Tahun
Pasar tidak berhenti. Hanya bergerak lebih hati-hati.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com
