Dibukanya akses langsung jalan tol dari Surabaya menuju Malang semakin menarik bagi pengembang properti menggarap pasar di Malang Raya. Apalagi setiap tahun ada sekitar 40-50 ribu mahasiswa baru masuk ke Malang.
Propertiterkini.com – Tiada habisnya mengulas perkembangan properti di Malang dan sekitarnya. Termasuk ke wilayah Kabupaten Malang dan Kota Batu atau yang disebut Malang Raya. Malang juga merupakan kota tersebesar kedua di Provinsi Jawa Timur, setelah Surabaya. Wilayah ini dikenal sebagai kota pendidikan yang juga ditunjang dengan kondisi alam pegunungan dan potensi besar di bidang pariwisata.
Baca Juga: Jalan Tol Pandaan-Malang Segera Beroperasi, Surabaya-Malang 1 Jam Saja
Masih serupa dengan beberapa tahun lalu, perkembangan Malang memang lebih agresif terlihat di pinggir-pinggir kota, terutama di Kabupaten Malang hingga ke Kota Batu. Seperti ke wilayah barat Kota Malang di Kecamatan Karangploso dan ke daerah Kecamatan Singosari di sebelah utara Kota Malang. Termasuk juga ke wilayah Malang Timur. Sementara dalam Kota Malang mulai nampak pengembangan gedung-gedung vertikal, termasuk hunian atau apartemen. Adapun pengembangan rumah tapak masih terlihat pada lahan existing dari perumahan yang sudah ada.
Hal ini juga sejalan dengan ekonomi di kota yang dijuluki Zwitzerlan Van Java yang masih tumbuh di angka sekitar 5,6 persen, melampaui nasional bahkan regional Jawa Timur pada tahun lalu. Dari segi investasi juga menunjukan minat yang cukup baik yang mencapai Rp36 triliun pada 2017 lalu. Sektor usaha perdagangan yang termasuk properti mendominasi, mencapai Rp10 triliun.
Kepala Bidang Pelayanan Perizinan DPM-PTSP Kota Malang, Iwan Rizali mengatakan, nilai investasi tersebut diolah berdasarkan Izin Usaha yang Diterbitkan DPM-PTSP Kota Malang.
“Izin-izin yang dikeluarkan memang banyak di sektor perdagangan dan jasa, termasuk perumahan, apartemen, dan hotel. Trennya juga makin naik,” kata Iwan dalam keterangannya kepada media massa.
Sayangnya, belum adanya kawasan industri sebagai salah satu instrument penggerak ekonomi membuat Malang belum berlari kencang. Meski demikian, potensi lain tetap menopang Malang dengan godaan yang cukup memikat. Salah satunya adalah semakin meningkatnya jumlah mahasiswa dari luar kota Malang, terutama dari wilayah timur Indonesia. Rata-rata setiap tahun berkisar antara 40 ribu hingga 50 ribu mahasiswa yang masuk ke Malang.
“Jumlah yang begitu besar tentunya butuh hunian. Kalau bukan di kos-kosan rumah warga, ya ngontrak rumah atau di apartemen. Bayangkan, kalau terserap 10 persen saja, kan sangat luar biasa properti di Malang,” kata Suwoko, Wakil Ketua DPD Realestat Indonesia (REI) Jawa Timur Komisariat Malang, di Malang, beberapa waktu lalu.
Menurut Suwoko, orang tua dari mahasiswa tersebut biasanya akan beli unit terutama apartemen untuk anaknya dan selanjutnya sebagai investasi. “Misalkan hanya 500 saja yang beli. Itu di luar yang sewa atau kontrak. Tentunya akan memberikan keuntungan yang sangat besar bagi bisnis properti,” tambahnya.
Baca Juga: Harga Properti Malang Naik 63 Persen, Ciputra Luncurkan Klaster Baru
“Dan untuk kecepatan pertambahan nilainya sangat luar biasa sekali di Malang Raya. Kalau landed bisa serap di kisaran 400an unit per tahun,” sambungnya.
Besarnya potensi tersebut membuat banyak pengembang properti yang akhirnya masuk ke Malang Raya, menambah semarak 80 perusahaan anggota REI Malang yang sudah ada. Transaksi jual beli properti di Malang pun kian bergairah. Bahkan di beberapa pusat perbelanjaan di Kota Malang secara rutin menggelar pameran properti.
Pada tahun 2017 saja, ada sekitar 8 hingga 10 proyek properti landed baru yang dikembangkan di Malang Raya. Sedangkan apartemen ada sekitar 4 proyek yang masuk ke Malang.
“Pengembangan properti di Kota Malang saat ini sangat berkembang, sehingga pilihan hunian juga sangat beragam. Untuk ini, pengembang harus menonjolkan keunggulan proyeknya, baik dari segi kualitas juga konsep yang dibangun,” kata Hendra Hartanto, Presiden Direktur Bumi Nusantara Megah Group, pengembang Green Orchid Residence, Malang.
Green Orchid Residence (100 hektar) berada di tengah Kota Malang. Proyek ini merupakan kawasan mixed use, perpaduan antara hunian, komersil, perkantoran dan hotel. Pengembang lain yang juga sudah bercokol di Malang Raya, seperti The Araya Malang oleh Araya Group di lahan 1.000 hektar. Selanjutnya adalah PT Panorama Agro Tirta dengan proyeknya Villa Puncak Tidar dan AustinVille dengan luas masing-masing 200 dan 10 hektar.
The OZ, Australian City of Malang juga salah satu proyek prestisius di daerah Tidar, Malang. Proyek ini dikembangkan oleh Podo Joyo Masyur (PJM) Group seluas 35 hektar. Ada pula proyek Green Stone oleh PT Notojoyo Nusantara (30 hektar), The Lavender Town House Malang, Perumahan Permata Jingga (20 hektar) dan Griyasanta Eksekutif, serta Karangploso Townhouse yang dibangun oleh Mughnii Land di lahan 12 hektar.
Untuk hunian vertikal pun kini telah menghiasai Malang Raya. Seperti di Jalan Raya Dieng, ada proyek apartemen baru, yakni Malang City Point yang menggabungkan hunian, kondotel, citywalk dan shophouses. Kemudian Nayumi Sam Tower yang dibangun oleh PT. Malang Bumi Sentosa. Proyek ini berada di Jalan Soekarno Hatta, Jatimulyo, Lowokwaru, Kota Malang dengan luas lahan 4.900 m2.
Baca Juga: Membaca Peluang Properti di Surabaya
Beberapa pengembang properti nasional juga sudah ada di wilayah Malang Raya. Sebut saja PP Properti yang masuk pada 2017 lalu dengan proyek vertikal Begawan Apartment di lahan 1,4 hektar. Apartemen yang menyasar mahasiswa ini berada dekat dengan beberapa perguruan tinggi di Kota Malang. Tidak dipungkiri sebagian besar pembelinya adalah investor yang berasal dari Bandung, Surabaya, Malang dan Jakarta.
Kemudian Adhi Persada Properti yang akan membangun apartemen Taman Melati Malang Dinoyo di lahan seluas 4.841 m2. Di skala perumahan, ada Ciputra Group melalui PT Ciputra Residence yang menggarap proyek CitraGarden City seluas 100 hektar di Malang Timur.
Infrastruktur
Berkembang pesatnya properti di Malang Raya juga tidak lepas dari pembenahan dan pembangunan infrastruktur, baik dalam kota, maupun dari dan menuju Malang. Bahkan Pemerintahan Kota Malang, Kota Batu dan Kabupaten Malang akan berkolaborasi untuk mengembangkan infrastruktur Bersama.
Salah satunya adalah pemanfaatan Bandara Abdul Rachman Saleh yang nantinya juga akan menjadi ikon wisata di tiga daerah tersebut. Selain itu, ruas jalan dalam kota di tiga wilayah tersebut juga terus dibenahi, baik dengan pelebaran, perbaikan, hingga perubahan status jalan yang ada.
Tidak hanya itu, infrastruktur jalan tol pun terus dibangun. Diantaranya, Jalan Tol Pandaan-Malang yang ditargetkan akan selesai pada tahun ini. Keberadaan jalan tol ini dinilai semakin meningkatkan pamor properti di Malang Raya. Bahkan diprediksi akan tumbuh mencapai 20 persen lebih, kelak jalan tol tersebut beroperasi. Pasalnya, akan memangkas waktu signifikan jika melalui jalan tol tersebut. Seperti jarak tempuh Surabaya-Malang yang biasanya hingga tiga jam, bahkan saat week end bisa mencapai enam jam.
“Saya dari Surabaya kota ke Pandaan sekitar ½ jam. Tapi dari Pandaan ke Malang bisa 1-1,5 jam karena macet. Tetapi kalau tol itu sudah benar-benar jadi, maka Surabaya-Malang bisa hanya 1-1,5 jam saja,” kata Suwoko.
Adapun Jalan Tol Pandaan-Malang menghubungkan Kabupaten Pasuruan ke Kota Malang sepanjang 37,62 kilometer. Jalan tol ini terbagi dalam lima seksi, yakni Seksi I Pandaan-Purwodadi (14,92 kilometer), Seksi II Purwodadi-Lawang (8 kilometer), Seksi III Lawang-Pakis (7,5 kilometer), Seksi IV Pakis I-Pakis II (4,1 kilometer), dan Seksi V Pakis II-Malang (3,1 kilometer).
Baca Juga: Properti Surabaya Dulu dan Sekarang, hingga Nasihat Sinarto Dharmawan Bagi Generasi Muda
Nantinya exit tol akan ada di beberapa titik, seperti Karanglo dan Ampeldento Kabupaten Malang, serta exit terakhir di wilayah Madyopuro yang berdekatan dengan Velodrome di Kecamatan Kedungkandang, Malang Timur. Selain itu, Pemerintah Kota Malang pun berencana membangun Jalan Lingkar timur (JLT) dan Jalan Lingkar Barat (JLB).
Termasuk jalan layang Kedungkandang yang juga merupakan akses jalan pendukung tol karena tersambung dengan Jalan Kiageng Gribik. Sedangkan di Kabupaten Malang, akan dibangun jembatan layang di sepanjang jalur Lawang-Singosari. Jembatan mulai dari Lawang hingga Pertigaan Karanglo itu nantinya akan memperlancar jalur ke berbagai tujuan, mulai dari Surabaya-Malang, Surabaya-Batu lewat Karangploso atau sebaliknya.
Harga Naik 63%
CitraGarden City Malang merupakan perumahan dengan konsep resort pertama di Kota Malang./ Foto: Padre
Beberapa waktu lalu portal properti Lamudi merilis lima kota teratas yang paling banyak diincar pemburu tanah. Malang berada di posisi keempat, bahkan berada di atas Surabaya. Menurut Lamudi, sepanjang Januari lalu ada sebanyak 1.393 orang yang berminat untuk membeli tanah di sana. Adapun rata-rata harga tanah di Malang berkisar sekitar Rp1.851,852/m2. Sedangkan harga rumah di Malang rata-rata dijual dengan sekitar Rp7.575.758/m2.
Harga tersebut tentunya rerata di seluruh wilayah Malang Raya. Namun jika dipetakan maka beberapa daerah telah mengalami lonjakan yang cukup tinggi, terutama yang berada di sekitar poros jalan utama. Sebagai contoh di sekitar Jalan Mayjen Sungkono, dimana proyek CitraGarden City Malang berada. Pada tahun 2012 lalu masih dijual dengan harga sekitar Rp1 juta/m2.
“Tahun 2015 kami mulai mengembangkan proyek di Malang. Saat itu harga tanah sekitar Rp2,77 juta/m2. Tahun 2018 ini, kami jual cluster baru The Valley yang rencananya mulai kami pasarkan September 2018 ini dengan harga Rp4,5 juta/m2. Jadi ada kenaikan 63 persen,” kata Yance Onggo, GM Marketing PT Ciputra Residence.
Adapun perumahan di CitraGarden City Malang sudah berkisar di atas Rp500 jutaan hingga lebih dari Rp2 miliar. Sementara untuk Ruko Maisonette Boulevard mulai dijual perdana dengan harga di atas Rp2 miliar. Harga ini tentu akan meningkat seiring dengan akan rampungnya akses Jalan Tol Pandaan-Malang dengan exit tak jauh dari proyek tersebut.
Baca Juga: Sembilan Ruas Tol Trans Jawa Akan Beroperasi Mulai Juli Hingga Desember 2018
CitraGarden City Malang sudah membangun dan memasarkan 3 klaster hunian dengan jumlah lebih dari 500 unit. Lebih dari 90% sudah terjual. Sebanyak 60% adalah end user, sisanya investor. Pembeli asal Surabaya dan Malang berbagi porsi yang sama, 45%. Sisanya 10% dari wilayah lainnya di Jawa Timur bahkan luar Pulau Jawa, seperti dari Papua.
“Sasaran kami adalah mereka dengan penghasilan Rp15-30 juta/bulan. Tiap bulan mereka mencicil dengan besaran mulai Rp5-10 juta/bulan,” tambah Yance.
Sementara untuk apartemen, sebagai gambaran pada Q4 2016, median harga apartemen di Malang sempat berada di kisaran Rp15 juta/m2. Harga ini disebut berada pada titik terendah. Namun di Q1 2018 median harganya menjadi Rp16,31 juta/m2. Menariknya, pada Q1 2017 lalu, angka tertinggi apartemen di Malang pernah mencapai Rp21,43 juta/m2.
Begawan Apartment yang mulai memasarkan unit pada Mei 2017. Sebagai apartemen mahasiswa dengan lokasi yang strategis diapit beberapa perguruan tinggi, pada penjualan perdana tersebut langsung terjual 568 unit dari total satu menara sebanyak 948 unit.
Pada penjualan perdana dipatok mulai Rp350-an juta. Dengan tipe yang sama, pada April 2018 sudah di harga Rp450 jutaan. Apartemen degan harga mulai Rp300-Rp600 jutaan ini pun menjadi produk investasi yang sangat menjanjikan. Pasalnya, untuk sewa kos-kosan premium di sekitar kampus sudah berkisar Rp1,5-2 juta/bulan.
Sementara Very Day Smart Hotel Malang di Jalan Soekarno-Hatta, selain melayani sewa harian sebagaimana hotel pada umumnya, di sini juga dapat disewa tinggal dalam waktu tertentu. Layaknya apartemen, harga sewa bulanan dipatok mulai sekitar Rp3 juta/bulan.
Lebih rinci, Suwoko menambahkan, beberapa tahun lalu, apartemen masih dijual dengan harga Rp160 juta, sekarang sudah berkisar antara Rp300-425 juta.
“Rata-rata dalam lima tahun terakhir sudah naik 3 kali lipat atau sekitar 300 persen. Demikian juga dengan rumah tapak,” katanya.
Bergeser ke wilayah Kabupaten Malang, persisnya di Karangploso yang juga disebut sebagai segitigas emas (triangle) Malang Raya – poros utama penghubung antara Surabaya dan Batu – juga sudah terjadi pergerakan harga yang massif. Lahan mentah di sini masih ditemui dengan harga Rp250 ribu/m2, namun rata-rata sudah sekitar Rp500 ribu/m2. Beberapa pengembang juga sudah mengembangkan kawasan ini dengan harga rumah berkisar 100 jutaan.
PT Mahakarya Evelyn-Almeera Mughnii Development (Mughnii Land) melalui proyeknya, Karangploso Townhouse sejak tahu lalu memasarkan rumah seharga Rp141 juta. Harga rumah di lahan seluas 12 hektar ini pun sudah meningkat menjadi Rp172 juta dan terkini Rp185 juta per unit.
Baca Juga: Potensi Menjanjikan, Mughnii Land Segera Garap Villa di Malang
Bahkan, potensi menjanjikan sebagai poros perlintasan kawasan wisata menuju Kota Batu juga turut mendongkrak value perumahan ini. Kota Batu saja sepanjang 2017 lalu tercatat jumlah wisatawan meningkat hingga 4,7 juta orang, melampaui target 4,3 juta orang. Faktor inilah yang mendasari pengembang mulai menjajaki pasar hunian resort atau villa di kawasan yang sama.
“Konsumen cukup antusias dengan rencana pembangunan villa ini. Sehingga untuk rumah sederhana kami batasi dulu,” ujar Djoko Purwoko, Owner Mughnii Land di Malang belum lama ini.
Konsep villa dengan private pool sudah terlebih dahulu diluncurkan Mughnii Land melalui proyeknya 555 Islands di Pantai Beraban, Tabanan, Bali.
“Jadi nantinya konsep private pool proyek kami 555 Islands di Bali akan kami bawa ke Karangploso Townhouse ini,” tegasnya. [Pius Klobor untuk Property and The City]
