PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Pada kuartal I/2020 lalu, dampak Covid-19 terhadap sektor properti memang sudah terasa, lantas bagaimana dengan di kuartal II/2020? Senior Associate Director and Research Colliers International Indonesia Ferry Salanto mengatakan, sektor perkantoran di Jakarta dan Surabaya masih mengalami tekanan hingga akhir tahun 2020.
Untuk sektor perkantoran di Jakarta, disebutkan bahwa tidak ada pasokan kantor baru pada kuartal I/2020, dimana total pasok kumulatif di Jakarta adalah sebanyak 10,4 juta m2 (66% di CBD).
Baca Juga: Pasar Properti Surabaya: Lifestyle Belum Siap, Developer Terlalu Optimis
Sementara tingkat okupansi perkantoran terutama dalam CBD terus menurun selama 6 bulan pertama di 2020. Sementara di luar CBD masih relatif stabil.
“Penyebabnya tidak lain karena suplai yang masuk ini tidak bisa mengimbangi jumlah penyerapan di kantor sehingga secara umum okupansi turun dari 83,5 persen menjadi sekitar 82 persen,” ujar Ferry beberapa waktu lalu.
Bahkan, Colliers International Indonesia memprediksi bahwa okupansi perkantoran di CBD ini akan terus merosot hingga di bawah 82 persen pada akhir 2020. Sementara di 2021 turun lagi menjadi sekitar 78 persen, sedangkan di luar CBD 79 persen.
“Jika sektor ini kita harapkan bisa bangkit kembali, maka tetap dibutuhkan suatu dorongan yang kuat supaya sektor ini bisa kembali menuju titik okupansi di atas 80 persen,” tambahnya.
Adapun tarif sewa (penawaran) untuk perkantoran di CBD berkisar sekitar Rp250.000/m2/bulan, sementara di luar CBD sekitar Rp200.000/m2/bulan.
Baca Juga: Colliers: Periode Menantang Bagi Sektor Perkantoran
“Data yang kami dapatkan menunjukkan terjadi koreksi dari harga penawaran sampai harga transaksi cukup besar. Bahkan beberapa perkantoran bisa antara 20-30 persen diskonnya,” terang Ferry.
Harga jual perkantoran pun ada koreksi sekitar 5,7 persen dari kuartal I dibandingkan dengan kuartal II. Ruang kantor di pasar sekunder dijual lebih rendah dibandingkan harga primer. Bahkan beberapa gedung baru juga menurunkan harga jual, untuk meningkatkan penjualannya.
Perkantoran di Surabaya
Sektor perkantoran di Surabaya, menurut Ferry memiliki permasalahan yang paling besar. Beberapa kendala yang ditemui, terutama terkait dengan adanya aturan dari pemerintah daerah.
“Karena di Surabaya masih dimungkinkan ruang kantor itu menggunakan bangunan yang sebenarnya bukan untuk tujuan komersial. Misalkan seperti rumah. Sepertinya sudah ada aturannya, namun implementasinya belum begitu keras seperti di Jakarta,” ungkapnya.
Contoh lainnya, lanjut Ferry, saat ini ruko berkembang pesat di Surabaya, bahkan belum bisa tergantikan. “Artinya kalau ada local company yang masuk ke Surabaya, opsinya mereka akan lihat ruko terlebih dahulu,” lanjut Ferry.
Baca Juga: Kebutuhan Ruang Kantor Konvensional akan Mengalami Pergeseran Pasar
Sementara hingga kuartal II/2020, tidak ada gedung kantor baru yang beroperasi di Surabaya, dimana total pasok kumulatif saat ini masih tercatat 482.000 m2 atau 5% dari total Jakarta.
Namun Colliers memproyeksikan bahwa akan ada tambahan 230.000 m2 ruang kantor yang masuk ke pasar Surabaya sepanjang 2020-2021. Kebanyakan gedung baru tersebut berada di wilayah Surabaya Barat.
Adapun tingkat hunian perkantoran di Surabaya pada semester I ini berkisar 70 persen dan diprediksi akan terus turun hingga akhir semester II/2020.
“Akhir tahun 2021 akan berada di angka 55 persen karena ada masuk suplai baru,” imbuhnya.
Penurunan tingkat keterisian perkantoran di Surabaya ini sejatinya sudah terlihat sejak pertengahan 2019 lalu, dimana saat itu masih di kisaran 79 persen dan turun hingga 70 persen di akhir 2019.
Menurut Ferry, saat ini banyak pengembang terutama perusahaan besar di Surabaya masih banyak membangun kantor karena sebetulnya untuk dihuni sendiri. Namun kemudian sisa dari ruangan yang tidak terpakai kemudian dimaksimalkan dengan ditawarkan secara strata atau disewakan.
Baca Juga: Cocok Untuk Perkantoran dan Ritel, Terminal Pemindaian Wajah MinMoe “Tanpa Sentuhan”
“Inilah yang membuat kondisi perkantoran di Surabaya over supply, karena banyak gedung-gedung yang sebenarnya dibangun bukan karena kebutuhan tetapi karena mengejar plot ratio yang dimungkinkan untuk membangun gedung di atas tanah secara maksimal sesuai plot ratio-nya,” jelas Ferry.
Di Surabaya, meski tingkat hunian perkantoran turun, namun tarif sewa masih flat di kuartal II/2020. Rata-rata tarif sewa di Surabaya berkisar Rp170.000 m2/bulan.
“Sekali lagi tarif sewa ini adalah masih harga awal atau penawaran yang dipublish oleh pengembang, jadi bukan harga transaksi. Menurut kami, harga transaksi akan mengalami kontraksi cukup besar manakala ada tenant yang akan masuk,” sebutnya.
