PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Pasar perumahan Jabodebek-Banten Q1 2026 mengalami perlambatan sejak awal tahun. Penurunan terlihat dari nilai transaksi yang turun 12,9% (qtq) dan jumlah unit terjual yang ikut terkoreksi hingga 14,2% (qtq).
Penurunan penjualan paling dalam terjadi di Serang, Banten. Sebaliknya, Bekasi justru mencatat kenaikan tertinggi di tengah tren pelemahan pasar, disusul Bogor.
Baca Juga: Tren Pasar Properti 2026: Peta Panas Serapan Rumah dari Tangerang ke Bekasi Terkuak
Sekilas kondisi ini terlihat seperti penurunan pasar pada umumnya. Namun ketika data dibedah lebih dalam, mulai terlihat adanya pergeseran pola pasar yang cukup menarik.
Perlambatan ini tidak sepenuhnya mencerminkan melemahnya minat beli. Ada faktor musiman yang cukup kuat.
“Ini ada dampaknya dari Q1 itu karena banyak aktivitas keagamaan, seperti bulan Ramadhan, kemudian Imlek, Idul Fitri, dan Nyepi. Itu paling tidak mempengaruhi aktivitas masyarakat untuk membeli rumah,” ujar Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch, dalam Indonesia Property Watch Housing Market Update Q1-2026, Kamis (30/4/2026).
Rangkaian hari besar tersebut membuat prioritas pengeluaran berubah. Keputusan membeli rumah—yang sifatnya besar dan jangka panjang—cenderung ditunda.
Efeknya terasa hampir di seluruh wilayah. Namun tidak semua daerah turun dengan pola yang sama.
Baca Juga: Tol Bogor-Serpong Ubah Peta Properti: Harga Lahan Melejit 40%, Ini Strategi Pengembang!
Data Indonesia Property Watch juga mencatat bahwa pertumbuhan pasar perumahan Jabodebek-Banten sepanjang 2025 lebih rendah 7,8% dibandingkan tahun 2024.
Bahkan jumlah unit rumah yang terjual selama 2025 masih lebih rendah dibandingkan periode pandemi tahun 2021.
Penurunan tidak hanya terjadi dari sisi volume transaksi. Nilai penjualan rumah juga turun 6,1% dibandingkan tahun sebelumnya, dengan pasar mulai terkonsentrasi di segmen menengah akibat melambatnya penjualan rumah segmen atas.
Tekanan tersebut kemudian berlanjut memasuki kuartal pertama 2026.
Bekasi Melawan Tren Pasar Perumahan Jabodebek
Di tengah tren penurunan, anomali justru terjadi di wilayah Bekasi yang mencatat kenaikan paling tinggi. Nilai penjualan pada Q-2026 meningkat hingga 18,1% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Bogor dan Depok juga masih menunjukkan pertumbuhan, meski tidak sekuat Bekasi.
Baca Juga: Paramount Gading Serpong Serba Terhubung, Kota Mandiri dengan Fasilitas yang Semakin Lengkap
Ali menilai kondisi ini bukan anomali murni.
“Tren pertumbuhan pasar perumahan di Bekasi dan Bogor itu relatif terjadi pertumbuhan naik terus tapi landai. Yang membuat anomali sebetulnya karena di Banten terjadi penurunan jadi seakan-akan anomali,” jelasnya.
Kenaikan di Bekasi sebagian besar didorong oleh proyek pengembang besar.
“Beberapa pengembang proyek perumahan yang dari pengembang besar yang land bank-nya luar biasa ini membukukan penjualan yang luar biasa di Q1 dan itu di (rumah seharga) Rp 1-2 miliar,” tambah Ali.
Menariknya, kenaikan volume penjualan lebih tinggi dibanding kenaikan nilai unit yang hanya sekitar 5,7%. Ini menunjukkan peningkatan transaksi yang cukup agresif di lapangan.
Baca Juga: Ritel Rumah Tangga Tumbuh 10,1% di Awal 2026, Ekspansi Toko Jadi Kunci
Segmen Rp1–2 Miliar Menguat, Pasar Sedang Bergeser
Perubahan pasar juga mulai terlihat dari sisi segmen harga.
Jika sebelumnya rumah di bawah Rp1 miliar masih lebih dominan, kini permintaan mulai bergeser ke kisaran Rp1–2 miliar. Segmen ini menjadi kontributor terbesar pasar dengan porsi sekitar 36,04% dari total penjualan rumah di Jabodebek-Banten.
“Segmen harga Rp1-2 miliar mengalami peningkatan signifikan pada triwulan 1 tahun 2026 dan diperkirakan akan terus berlanjut pada triwulan berikutnya,” ungkap Ali.
Sementara itu, rumah dengan harga Rp500 juta hingga Rp1 miliar masih menyumbang sekitar 39,34% pasar. Adapun segmen Rp300–500 juta berada di kisaran 14,66%, rumah di bawah Rp300 juta sebesar 3,92%, dan rumah di atas Rp2 miliar hanya sekitar 6,04%.
Baca Juga: Dorong Industri Logistik, Holdwell Business Park Hadirkan Infrastruktur Air Bersih Terintegrasi
Di saat yang sama, permintaan rumah segmen atas (di atas Rp2 miliar) terus mengalami penurunan. Kondisi ini menunjukkan pasar end-user kelas menengah mulai lebih dominan dibanding pasar investor.
Sementara itu, rumah dengan harga di bawah Rp500 juta masih terlihat rentan. Pertumbuhannya cenderung melemah dan belum pulih sepenuhnya dibandingkan tahun lalu.
“Segmen rumah di bawah Rp500 juta masih terus mengalami tekanan dalam beberapa triwulan terakhir karena daya beli masyarakat golongan menengah-bawah belum sepenuhnya pulih,” jelas Ali.
Pergeseran ini memperlihatkan bahwa pasar sebenarnya tidak hilang, melainkan sedang berubah arah. Konsumen tetap membeli rumah, tetapi kini lebih selektif dalam menentukan segmen dan harga.
Baca Juga: Rumah Mewah Rp89 Miliar Ludes dalam 5 Bulan, BSD City Siapkan Produk Premium Baru
Namun tekanan pasar belum sepenuhnya mereda. Tingkat pembatalan transaksi tercatat naik hingga 17,28%—tertinggi masih terjadi di Bekasi dan Tangerang sekitarnya—yang menunjukkan konsumen masih cenderung berhati-hati sebelum mengambil keputusan pembelian.
Dari sisi pembiayaan, kondisi tetap stabil.
Muhammad Lukman Hakim, Ekonom Senior Bank Indonesia (BI) Provinsi Banten, menyebut, “Kinerja kredit properti tetap terjaga dengan pertumbuhan yang relatif stabil, meskipun akselerasinya masih terbatas.”
Dengan kata lain, likuiditas tersedia, tetapi keputusan pembelian masih selektif.
Melihat keseluruhan dinamika, pasar perumahan saat ini tidak sepenuhnya melemah.
Lebih tepat disebut sedang bergeser—baik dari sisi wilayah maupun segmen harga.
***
Untuk berita santai yang tak kalah seru, mampir juga ke: PropertiPlus.com dan WA Chanel
