Deltamas - WA
Saturday, February 24, 2024
Deltamas - Website

CIBUBUR-JONGGOL: Kenapa Masih Tertinggal?

Pergerakan Cibubur-Jonggol memang tak seagresif Serpong. Namun ditopang Jalan Tol Cinmanggis-Cibitung dan LRT, properti di koridor ini segera bertransformasi.

Menyusuri koridor Cibubur-Cileungsi-Jonggol sepanjang 26 km dari Gerbang Tol Cibubur 1 melintasi Jalan Transyogi (Jalan Alternatif Cibubur) hingga Jalan Raya Cileungsi-Jonggol akan nampak suasana yang riuh ramai. Spanduk dan papan iklan perumahan bertebaran menggambarkan ramainya pembangunan di kawasan tersebut.

Meski begitu, koridor yang melintasi empat wilayah administrasi, yakni Jakarta Timur, Kota Depok, Kota Bekasi, dan Kabupaten Bogor ini masih tertinggal pengembangan real estate-nya dibanding beberapa wilayah lainnya. Padahal dari segi jarak, lebih dekat ke Jakarta.

Kawasan Cibubur-Cileungsi memang sudah cukup terbuka bagi kendaraan pribadi maupun kendaraan umum. Untuk menuju kawasan ini, dapat diakses melalui Tol Jagorawi menuju Bogor kemudian keluar di pintu Tol Cibubur. Bisa juga melalui jalan Tol Jakarta Outer Ring Route (JORR) 2, jika berasal dari arah Bandung.

Sayangnya, kawasan ini hanya memiliki satu akses jalan arteri, yakni Jalan Transyogi yang membelah area Cibubur menuju Cileungsi dan Jonggol. Itulah kenapa, sering terjadi penumpukan kendaraan dan kemacetan berjam-jam di jalur tersebut.

Alasan ini pula disinyalir menjadi salah satu penghambat pengembangan kawasan di koridor tersebut. Investor dan konsumen sepertinya lebih memilih daerah lain dibandingkan Cibubur, meski kini, hampir semua wilayah Jabodetabek tak bisa terhindar dari kemacetan lalu lintas.

“Secara teknis, Cibubur dan kawasan lain termasuk hingga ke Jonggol belum menjadi daya tarik bagi masyarakat untuk ke sana, karena image kawasan yang banyak muncul adalah kemacetan lalu lintas. Mulai dari Cibubur Junction hingga ke perumahan-perumahan ke arah Cileungsi dan Jonggol,” ujar pengamat tata kota dari Universitas Trisakti, Nirwono Yoga.

Hal ini, menurut Yoga, lantaran tidak adanya ketegasan dari pemerintah terkait tata kota dan tata ruang di wilayah tersebut. Harusnya pemerintah dari empat wilayah tersebut duduk bersama untuk membahas pengembangan kawasan koridor tersebut.

Bahkan Yoga mencontohkan kasus penggusuran sebuah perumahan elit di kawasan Cibubur karena terdampak pengembangan Jalan Tol Cimanggis-Cibitung (Cimaci). “Ini menunjukkan ketidakkonsistenan dalam hal tata ruang,” tegasnya.

Menilik Rencana Umum Tata Ruang (RUTR) Jakarta 1985-2005, Cibubur memang merupakan zona konservasi, pertanian, resapan dan hanya dengan sedikit hunian. Namun dalam perkembangannya, berubah menjadi sebuah kota dengan bermunculan kawasan perumahan.

Konsep tata ruang pun berubah yang dituangkan dalam RUTR 2000-2010, dimana Cibubur dijadikan sebuah kawasan permukiman dengan kepadatan rendah dengan tujuan masih terdapat resapan air. Waktu berjalan, kini Cibubur hingga Jonggol telah dipadati ratusan kawasan perumahan, mulai dari skala kecil hingga ribuan hektar.

“Kalau bicara soal tata ruang, ini kan ngacoh. Karena nantinya semua bisa berubah sesuai kebutuhan di lapangan. Sehingga memang harus ada penyelarasan tata ruang di empat wilayah ini, karena nantinya akan terkait dengan pengembangan jalan tol dan transportasi lainnya hingga ke Jonggol,” papar Yoga.

Untuk ini Yoga menyarankan agar pengembang tetap harus memerhatikan ruang terbuka hijau (RTH) dalam kawasan sebagaimana aturan yang ada. Kemudian pengembangan pemukimannya juga diupayakan supaya vertikal untuk mengantisipasi semakin terbatasnya lahan yang ada.

“Mungkin tidak terlalu tinggi, misalkan 4 lantai, supaya keseimbangan lingkungannya masih bisa dijaga. Untuk resapan air pun masih bisa dioptimalkan,” katanya.

Infrastruktur

fly over jalan transyogi

Fly over Jalan Transyogie menuju Cileungsi dan Jonggol (Pius)

Pengembangan daerah Cibubur-Jonggol seakan tidak terkendali. Bahkan perencanaan infrastruktur belum dapat mengejar kencangnya perkembangan proyek-proyek perumahan di wilayah ini. Di satu sisi minat konsumen semakin tinggi, namun di sisi lain, infrastruktur masih yang itu-itu saja.

Pengembang yang telah menguasai ratusan hingga ribuan hektar lahan terus saja membangun, seakan tanpa mempertimbangkan faktor bangkitan transportasi lalu lintasnya. Imbasnya, macet tak terkendali di satu-satunya jalan arteri Transyogi hingga Jonggol.

Sejatinya kini pemerintah tengah merampungkan pembangunan sejumlah ruas infrastruktur jalan tol dan transportasi massal (light rail transit/LRT), termasuk pelebaran jalan utama. Harapannya mengurai kepadatan lalu lintas dan semakin menumbuhkan geliat kota di koridor tersebut.

“Jalan arteri baru juga tetap harus dibangun. Sangat sulit menampung beban kendaraan yang semakin banyak di jalan Transyogi,” saran konsultan properti, Lilly Tjahnadi.

Jalan Tol Cimaci sepanjang 26,4 km pun dikebut dan ditargetkan mulai beroperasi 2018. Tol ini nantinya akan terhubung dengan beberapa jalan tol lainnya di Simpang Susun Cimanggis, seperti dengan Jalan Tol Jagorawi dan Jalan Tol Cinere-Jagorawi (Cijago).

Ruas jalan Tol Cimaci terdiri dari dua seksi, yakni seksi I dengan ruas Cimanggis Junction (Tol Jagorawi)-Transyogi sepanjang 3,1 km dan seksi II Transyogi-Cibitung (Tol Cikampek) sepanjang 23,3 km.

Sementara pengerjaan konstruksi LRT oleh PT Adhi Karya (Persero) Tbk, juga ditargetkan segera rampung dan mulai beroperasi pada 2019 mendatang. Bahkan dengan LRT dari Cibubur ke Dukuh Atas sepanjang 25,1 km hanya ditempuh dalam waktu 25-30 menit.

Infrastruktur yang sedang dibangun tersebut tentu sangat membantu mengurai kemacetan yang ada di Jalan Transyogi. Namun lagi, menurut Yoga, dampaknya belum signifikan mengingat pertumbuhan cepat di Cibubur hingga Jonggol.

Jalan tol sebut Yoga, lebih berpihak kepada kalangan atas yang menggunakan kendaraan pribadinya. Sementara LRT juga hanya sampai di Cibubur. Padahal mestinya transportasi massal harusnya bisa dibangun lebih lanjut sampai ke Jonggol.

“Jalan tol lebih pro kepada kendaraan pribadi dan ini akan berdampak bangkitan lalu lintas kendaraan pribadi akan semakin tinggi dan tidak akan menyelesaikan masalah. Jadi pemerintah harusnya menekankan ke transportasi massal terintegrasi, baik dengan bus Tranjakarta dan Transjabodetabek, termasuk ke stasiun kereta api terdekat,” kata Yoga.

Potensi Besar

CitraLand Cibubur

Dibalik berbagai persoalan yang ada, koridor Cibubur hingga Cileungsi dan Jonggol menyimpan potensi besar, bahkan sumber dayanya hampir mirip dengan beberapa wilayah penyangga lainnya. Ada akses yang mirip Jalan Raya Serpong, yakni Jalan Transyogi yang tersambung langsung dengan Tol Jagorawi.

Kemudian keberadaan kawasan industri di sekitarnya seperti kawasan Narogong, Cileungsi, dan Bekasi. Tidak hanya itu, nuansa alam pegunungan dengan kontur tanahnya juga menjadi pembeda dengan wilayah lainnya.

“Meskipun punya kelemahan pada aksesibilitas dan transportasi, tapi dengan kelebihan tersebut justru akan semakin memicu pertumbuhan properti dan bisnis lainnya di koridor ini. Apalagi harga tanah juga relatif masih lebih terjangkau,” cetus Lilly.

Potensi lain yang juga disaksikan di kawasan ini adalah keberadaan properti komersial, pusat perbelanjaan dan showroom mobil dan fasilitas lainnya. Ini juga menunjukkan bahwa geliat kota dengan semakin bertambahnya masyarakat menengah ke atas di kawasan ini.

Sebut saja Cibubur Square, Cibubur Juntion, Plaza Cibubur, Mal Ciputra Cibubur, Metropolitan Mall Cileungsi, Cibubur Point, Ruko Kranggan Permai, Cibubur Times Square, juga Trans Studio Mall.

Bahkan di sepanjang koridor Cibubur hingga Jonggol diperkirakan sudah lebih dari 100 perumahan skala besar, menengah, dan kecil, termasuk klaster-klaster kecil organik yang tumbuh dengan menumpang fasilitas pada perumahan-perumahan besar.

Beberapa diantaranya, CitraIndah City, CitraLand Cibubur, Metland Trasnyogie, Metand Cileungsi, Harvest City, Grand Mekarsari Residence, Legenda Wisata, Kota Wisata, Puri Sri Wedari, Mahogany Residence, Raffles Hills, Taman Laguna, The Address @Cibubur, Bukit Golf Cibubur, Kranggan Permai, Cibubur Country dan TransPark Cibubur.

“Tidak mungkin ada showroom atau fasilitas komersial lainnya kalau tidak ada pangsa pasarnya. Ini membuktikan kalau Cibubur merupakan kue yang sangat lezat,” kata Ishak Chandra, CEO Strategic Development & Services ‎Sinar Mas Land (SML).

Lebih luas Suryantini, Vice GM Metland Cileungsi berpandangan bahwa Kawasan Cibubur-Cileungsi-Jonggol akan menjadi poros penting yang menghubungkan timur Jakarta, yakni Cikarang-Cibitung dengan wilayah barat juga selatan Jakarta, seperti Bogor hingga Bandara Soekarno Hatta. Hal ini dapat segera terwujud pasca rampung Jalan Tol Cimanggis-Cibitung.

“Jalur strategis ini akan membuat Cibubur-Cileungsi sebagai pusat penting pertumbuhan properti untuk pemukiman dan komersial,” katanya.

Lebih lanjut, kata dia, koridor tersebut segera tumbuh menjadi pusat konsentrasi masyarakat membentuk traffic generator hunian dan komersial. Konsentrasi ini akan mendorong pertumbuhan sektor lainnya seperti fasilitas sosial dan pendidikan. “Dipastikan area ini akan menjadi sunrise baru,” ungkapnya.

Sedangkan menurut Nitik Hening M R, Director PT Metropolitan Land, Tbk., pengembangan koridor Cibubur-Jonggol terbagi dalam dua bagian. Jilid pertama dari Cibubur Junction-fly over Jalan Raya Narogong yang melintasi beberapa perumahan besar, seperti Raffles Hills Cibubur, CitraGrand, Kota Wisata, dan Legenda Wisata yang kini sudah bertransformasi ke properti komersial.

Kemudian jilid dua yang mencakup beberapa kawasan perumahan seperti Metland Cileungsi, Metland Transyogie, Harvest City Cibubur, CitraLand Cibubur hingga CitraIndah City.

“Jilid I sudah mulai tahun 1990-an, maka saatnya jilid II dengan potensi lahan yang lebih luas, kemudian harga relatif lebih terjangkau,” ungkapnya.

Benar saja, harga tanah di kawasan yang disebut jilid I sudah bergerak di atas Rp6 jutaan hingga belasan juta/m2. Sementara di sekitar Cileungsi hingga Jonggol masih dijumpai harga tanah dalam kompleks dengan Rp1,2 juta/m2, bahkan di bawah itu.

Demikian harga perumahan yang rata-rata sudah lebih tinggi dari kawasan Cileungsi dan Jonggol. Misalkan, TransPark yang dibangun di lahan 4,2 ha, mulai dipasarkan Desember 2016, merangkum Trans Studio Theme Park, Trans Studio Mall, hotel, juga 3 tower apartemen.

Harga perdana saat itu mulai Rp390 juta, saat ini sudah di kisaran Rp610 juta untuk tipe studio. “Dalam empat bulan pertama sejak Desember 2016, kami berhasil pasarkan 2.000 unit. Real selling. Dan harganya sudah naik dua kali lipat dalam waktu hanya setahun,” kata Ronald Cassidy, Direktur Marketing Trans Properti.

Sedangkan SML melalui proyeknya Legenda Wisata dan Kota Wisata di Cibubur memasarkan perumahan dengan harga mulai Rp900 juta-Rp5 miliar. Harga tanah kini berskisar Rp8,5-9 jutaan/m2.

“Kenaikan harga per tahun sekitar 5%-12%. Adanya infrstruktur baru tentu semakin mendongkrak harga tersebut,” sambung Ishak.

Sementara tanah di Raffles Hills berkisar Rp7-8 juta/m2 dan CitraGran Cibubur bergerak dari Rp6-8 juta/m2. Di lahan seluas 400 ha, Ciputra kini memasarkan hunian di kisaran Rp8 juta/m2 di dalam klaster dan mulai Rp11 juta/m2 untuk di pinggir jalan.

Bahkan di akhir Oktober 2017 lalu, baru diluncurkan CitraGran Cibubur CBD seluas 100 ha dalam kawasan tersebut. Proyek senilai Rp3 triliun ini sedang memasarkan dua klaster hunian dan satu kompleks ruko dengan harga mulai dari Rp830 juta-1,5 miliar.

“Proyek ini kami kembangkan dengan mempertimbangkan berbagai hal, terutama pengembangan infrastruktur baru ke wilayah tersebut. Kelak Cibubur akan berkembang sebagai pusat pertumbuhan baru di Selatan Jakarta,” kata Harun Hajadi, Managing Director Ciputra Group.

Bergeser ke Metland Transyogie, dimana harga lahan berkisar mulai Rp5-6 jutaan/m2. Sedangkan untuk hunian berkisar mulai Rp700 jutaan-2 miliaran. Dalam kawasan ini juga sedang digarap apartemen pertama di wilayah Cileungsi, yakni Kaliana Apartment dengan kisaran harga mulai Rp300-500 jutaan per unit.

Kemudian di Metland Cileungsi, harga tanah di kisaran Rp1,2-3,5 juta/m2, sedangkan perumahan mulai Rp500-an juta. “Harga tanah dalam kawasan sudah mencapai Rp3,5-5jt/m dengan NJOP Rp1,2 juta,” tambah F Rach. Suherman, Marketing Advisor Metland Cileungsi.

Harvest City seluas 1.350 hektar sejak awal dibuka 2009 lalu, terus bergerak dari Rp600 ribu/m2 hingga kini menyentuh Rp2,5-3,5 juta/m2. Sedangkan CitraLand seluas 220 hektar yang bermain di segmen premium baru dilaunching Mei 2017 dengan harga tanah perdana di level Rp3 juta/m2. Harga perumahan sudah di kisaran mulai Rp500-an juta.

“Kami pasarkan 5 klaster dalam Megacluster Monteverde. Sejak Mei sampai Oktober sudah 3 klaster kami pasarkan dengan total sekitar 500 unit,” jelas Galih PS Putri, Marketing Manager CitraLand Cibubur di kantornya.

Sementara di CitraIndah City, Ciputra mengembangkan perumahan menengah bawah di lahan 600 hektar dengan harga sekitar Rp145-500 jutaan, sedangkan harga ruko di kisaran Rp900-an juta. [Pius Klobor untuk Majalah Property and The City]

- Advertisement -
Demo Below News

BERITA TERKAIT

Sharp Plasmacluster
RHVAC - 2023

BERITA TERBARU

Demo Half Page