Setelah Bandung bagian utara dan barat kini Bandung Timur, terutama bagian selatan yang menjadi bidikan utama pembangunan. Bukan tanpa alasan, sejumlah sarana infrastruktur dan tengah dibangun di sana.
propertiterkini.com – Menyelisik Kota Bandung tak lepas dari sejarah masa lalu, bagaimana Bandung ditata dan dibangun hingga tersohor kini. Bandung, awalnya hanya sebuah kampung udik sekira 140 km sebelah tenggara Jakarta.
Pemerintahan kolonial Hindia-Belanda melalui Gubernur Jenderalnya waktu itu Herman Willem Daendels, pada 25 September 1810 – belakangan ditetapkan sebagai hari jadi Kota Bandung – mengeluarkan surat keputusan tentang pembangunan sarana dan prasarana untuk kawasan Bandung.
Rupanya sang Gubernur Jenderal telah menentukan sebuah titik yang menjadi nol kilometer Kota bandung di sisi De Groote Postweg (The Great Post Road/Jalan Raya Pos) atau kini dikenal Jalan Asia-Afrika – kilometer 0 letaknya tak jauh dari pelataran Hotel Grand Preanger, Bandung.
Dari sinilah Daendels membujuk Bupati Bandung ke-6, Raden Wiranatakusumah II, untuk memindahkan ibukota Bandung dari Karapyak (16 km selatan Bandung) ke lokasi alun-alun sekarang ini.
Sejak saat itu, Bandung pun mulai dijadikan sebagai kawasan pemukiman. Pada tahun 1896 jumlah penduduk terdata hanya sebanyak 29.382 orang, dengan sekitar 1.250-nya berkebangsaan Eropa, dan mayoritas adalah berkewarganegaraan Belanda.
Baru pada 1 April 1906, secara resmi Bandung mendapatkan status gemeente – istilah bahasa Belanda dan merupakan sebuah nama pembagian administratif atau yang diadopsi dalam ilmu tata negara Indonesia yang kemudian bisa diterjemahkan dengan kotamadya – dari Gubernur Jenderal J.B. van Heutsz. Saat itu luas wilayah Bandung sekitar 900 ha, dan kemudian bertambah menjadi sekitar 8.000 ha pada tahun 1949, dan hingga kini menjadi 167,7 km² atau setara 16.770 ha.
Banyak sejarah penting tercipta di sini. Institut Teknologi Bandung (ITB) yang kita kenal saat ini merupakan perguruan tinggi teknik pertama di Indonesia yang pada masa kolonial didirikan dengan nama Technische Hoogeschool te Bandoeng (TH Bandung). Adapun Hotel Savoy Homann juga merupakan hotel pertama di Bandung yang pada awalnya dimiliki dan dijalankan oleh keluarga Homann dari Jerman. Hotel yang bermula dari bangunan bambu ini kemudian direkonstruksi ke gaya neogothik romantik yang sedang populer kala itu.
Tahun 1939, A.F. Aalbers ditugaskan mendesain ulang ke gaya streamline art deco dan menjadi tempat penginapan para pemimpin Asia dan Afrika kala Konferensi Asia-Afrika (KAA) diselenggarakan di Bandung tahun 1955. Dan Bandung juga punya gedung Concordia (sekarang Gedung Merdeka) yang menjadi saksi sejarah diselenggarakannya KAA pada 1955 tersebut. Bahkan dalam pidatonya di forum KAA itu, Perdana Menteri India Jawaharlal Nehru dengan lantang mengatakan bahwa Bandung adalah ibu kotanya Asia-Afrika.
Parijs van Java
Salah satu istilah dan julukan yang menempel erat dengan Kota Bandung hingga kini adalah “Parijs van Java” atau Paris of Java. Julukan tersebut mulai dikenal pada sekitar 1920, dimana saat itu Bandung tengah ditata dan dibangun menjadi sebuah kota modern yang lengkap dengan berbagai sarana dan fasilitasnya. Sementara warga asal Eropa pun banyak yang tetap bermukim di sana dengan mempertahankan suasana lingkungannya di tengah-tengah kehidupan masyarakat pribumi, seperti desain rumah tinggalnya, gaya hidup, cara mereka berpakaian, hingga menu makanan mereka.
Ini sangat terlihat di sekitar Jalan Bragaweg atau yang kini dikenal dengan Jalan Braga. Sejak zaman penjajahan Belanda, area ini sudah dikenal sebagai pusat belanja, terutama memajang beragam produk fashion made in Paris. Salah satu pemicu perkembangan Bragaweg adalah toko kelontong bernama De Vries.
Toko ini menjual berbagai keperluan sehari-hari dan sering dikunjungi petani Belanda yang memiliki kebun di sebelah utara Bandung. Sementara beberapa toko lainnya yang juga terkenal diantaranya adalah toko mode dan pakaian, Modemagazinj ‘au bon Marche’ yang menjual gaun wanita mode Paris. Ada pula restoran khas Paris Maison Bogerijen yang menjadi tempat santap para pejabat dan pengusaha Hindia Belanda atau Eropa.
Suasana ke-Eropaan, terutama Paris begitu kental, dengan beragam kegiatan pertunjukan seni, baik siang maupun malam. Braga pun kian elit pada 1920-1930-an, dimana toko-toko di kawasan itu hanya menjual barang mewah dan bekelas, sebagaimana yang diinginkan Wali kota Bandung saat itu, B. Coops. Hingga Bandung, khususnya di sekitar Jalan Braga saat itu pun nyaris seperti Paris. Dan oleh karenanya, membuat warga Eropa yang mampir ke Hindia Belanda menjuluki kota ini sebagai Parijs van Java.
Kota Metropolis
Saat ini Bandung merupakan kota metropolitan terbesar di Provinsi Jawa Barat, sekaligus menjadi ibu kota provinsi tersebut. Dengan jumlah penduduknya yang mencapai 2,5 juta, (Bandung Raya: Kota Bandung, Kabupaten Bandung, Kota Cimahi dan Bandung Barat berjumlah lebih dari 9 juta jiwa) Bandung juga telah menjadi kota terbesar ketiga di Indonesia setelah Jakarta dan Surabaya.
Selain itu, Bandung juga merupakan kota terbesar di wilayah Pulau Jawa bagian selatan. Sedangkan wilayah Bandung Raya (Wilayah Metropolitan Bandung) merupakan metropolitan terbesar ketiga di Indonesia setelah Jabodetabek dan Gerbangkertosusila/Gerbangkertosusilo (Gresik, Bangkalan, Mojokerto, Surabaya, Sidoarjo, Lamongan).
Sebagai sebuah kota, konsekuansi meningkatnya arus urbanisasi pun tak terelakkan. Pendatang terus memadati kota yang akhirnya berdampak peningkatan kantong-kantong pemukiman. Ini pula terjadi di Kota Bandung yang kemudian dipandang perlu menentukan rencana perkembangan kota.
Untuk itu disusunlah sebuah Master Plan Kota Bandung tahun 1971, yang kemudian direvisi menjadi Master Plan Kota Bandung dan Rencana Induk Kota Bandung tahun 2005. Adapun hasil revisi tersebut menegaskan bahwa Kota Bandung akan dikembangkan sebagai Pusat Pemerintahan, Pusat Pendidikan Tinggi, Pusat Perdagangan, Pusat Industri, dan Pusat Kebudayaan dan Pariwisata.
Kini, Kota Bandung juga dikenal sebagai kota wisata kuliner dan belanja, dengan mall dan factory outlet yang banyak tersebar di kota ini. Paris Van Java Resort Lifestyle Place (juga dikenal dengan nama Paris Van Java Mall) merupakan salah satu tujuan belanja di kota ini. Mal yang diresmikan pada Juli 2006 ini, dirancang dengan nuansa open air yang alami serta pemandangan burung-burung merpati hias yang berterbangan bebas. Faktor lain yang menjadi daya tarik adalah konsep bangunan yang kental dengan desain Eropa.
Sementara beberapa hotel berbintang pun bertebaran di kota wisata ini. Bahkan hampir setiap week end selalu dipenuhi penghuni, terutama dari Jakarta. Sebut saja di Hotel Horison Bandung di Jalan Pelajar Pejuang 45, Buah Batu, Bandung.
“Jumlah kamar kami saat ini sebanyak 208 kamar dengan tingkat hunian yang relatif cukup baik, apalagi akhir pekan atau pada saat liburan,” ujar General Manager Horison Ultima Bandung, Benny Irnaldy.
Hotel Horison terletak strategis dengan sejumlah keunggulan, baik akses pun fasilitas di dalamnya. Bangunan 9 lantai ini memiliki kolam renang berukuran besar (olympic size), termasuk ruang-ruang meeting dan acara yang bisa menampung hingga ribuan orang.
Infrastruktur
Proyek Infrastruktur – Gerbang Tol Gedebage, Bandung./ Foto: Padre
Seiring pembangunan dalam kota, infrastruktur sebagai penghubung antar kota, terutama menuju Ibukota Jakarta pun terus digenjot. Dibukanya akses Tol Cipularang (CIkampek – PUrwakarta – PadaLARANG) yang menghubungkan kabupaten Purwakarta dan Bandung pada 2005 lalu menjadi salah satu penyebab meningkatnya geliat ekonomi di Negeri Pasundan itu. Melalui tol ini, jarak Jakarta-Bandung hanya membutuhkan waktu 1 jam 30 menit (jika tidak macet) dan dihitung dari Cawang.
Selain itu juga adanya Jalan Tol Padalarang-Cileunyi yang menghubungkan Jalan Tol Cipularang. Jalan tol ini adalah jalan lingkar selatan Bandung. Jalan tol ini tidak hanya menghubungkan Jakarta dengan Bandung tetapi juga Sumedang, Garut, Nagreg, Ciamis, Tasikmalaya, Jawa Tengah, dan Jawa Timur Melalui Jalan Nasional Rute 3. Jalan tol ini melintasi Kabupaten Bandung Barat, Kota Cimahi, Kota Bandung dan Kabupaten Bandung. Jalan tol ini adalah bagian Jalan Tol Trans Jawa.
Belum lagi pengembangan jalur kereta cepat Jakarta-Bandung senilai US$ 5,5 miliar atau sekitar Rp 75 triliun yang direncanakan mulai beroperasi pada 2019. Jalur kereta cepat sejauh 142,3 kilometer ini hanya membutuhkan waktu tempuh ke Jakarta selama 35 menit saja. Jakarta dan Bandung benar-benar menjadi ‘satu’ dengan masifnya pembangunan infrastruktur ini.
Sementara dalam kota pun tidak ketinggalan. Pemko Bandung pun akan membangun tol dalam kota dan sejenis monorel untuk mengurai kemacetan yang semakin meningkat. Walikota Bandung Ridwan dalam sebuah kesempatan menjelaskan bahwa Japan International Corporation Agency (JICA) sudah memberikan pinjaman sebesar Rp 1,5 triliun untuk pendanaan proyek tahap pertama sepanjang lima kilometer jalan tol dalam kota.
Pengembang ‘Berebut’
Semakin terbukanya akses dari dan menuju Bandung, semakin pula meningkatkan perputaran roda ekonomi dan bisnis di kota itu. Apalagi Bandung yang kian santer sebagai kota pendidikan dan pariwisata. Jumlah penduduk terus meningkat, tidak hanya warga Bandung, bahkan cukup banyak pendatang, baik berlibur maupun menetap di kota ini. Terutama warga Jakarta yang akan sangat terlihat dominan, terutama di akhir pekan atau hari libur lainnya.
Di sisi lain, hunian pun kian bertambah akibat meningkatnya permintaan. Rumah-rumah secondary dan primary menjadi ladang bisnis menggiurkan di kota yang pada 1990 terpilih sebagai salah satu kota paling aman di dunia berdasarkan survei Majalah Time ini.
Pada tahun 1997/1998 saja, hunian vertikal alias apartemen di Kota Bandung hanya ada sebanyak 3 apartemen dari 3 developer yang berbeda, yakni Apartemen Majesty di Jalan Surya Sumantri Bandung, Apartemen The Edge Baros di Cimahi, dan di Buah Batu Park di Buah Batu. Namun kini di 2016, jumlah apartemen di Bandung telah meningkat mencapai 52 tower apartemen (36.000 unit), baik yang sudah ada, sedang dibangun, dan yang sedang dipasarkan.
Beberapa diantaranya adalah milik pengembang besar, bahkan dari perusahaan pelat merah, seperti Wika Realty. Sejatinya Wika sudah menggarap sekitar 4 proyek sejak 1994 lalu dengan proyek pertama adalah perumahan Tamansari Bukit Bandung. Selanjutnya perusahaan BUMN ini menggarap dua proyek high rise, yakni Tamansari La Grande – apartemen & condotel – di pusat kota Bandung, persis seberang Bandung Indah Plaza (BIP).
“Proyek ini sudah selesai dan sold out. Bahkan juga ROI (Return On Investment) yang dijanjikan terhadap condotel juga kita bayarkan sesuai dengan yang dijanjikan,” ujar Director of Business Development & Marketing PT Wika Realty Agung Salladin kepada Property and The City.
Selanjutnya Wika Realty membidik potensi kawasan Bandung Timur dengan membangun apartemen sederhana milik (anami) ‘plus’ di kawasan Jalan Soekarno Hatta, Bandung Timur, Tamansari Panoramic.
“Karena masih ada sisa 60 unit atau sekitar 10% dari total unit, akhirnya kami melihat peluang untuk dikelola sebagai service apartment. Kami buka sebulan sebelum Pekan Olahraga Nasional (PON) XIX Jawa Barat lalu dan ternyata resposnya juga cukup baik,” terang Agung.
Tamansari Panoramic dibangun di atas lahan seluas 4.143 meter persegi yang pada awal pemasaran dijual dengan Rp 200-an juta dan kini berkisar di Rp 400-an juta per unit.
“Kebanyakan pembeli memang investor, jadi sekitar 60% investor dan selebihnya end user. Ini juga sama dengan di La Grande,” tambah Manajer Pemasaran Wika Realty, Rizkan Firman.
Bandung dipandang Wika Realty sebagai sebuah kawasan yang akan terus berkembang pesat, bahkan sangat potensial setelah Jakarta. Wika pun telah memiliki beberapa lahan kerja sama yang sedang dipersiapkan untuk dibangun, termasuk salah satunya adalah Antapani seluas 1,5 hektar yang rencananya juga akan dibangun beberapa tower apartemen.
“Kami juga terus berkoordinasi dan mendukung induk perusahaan kami sebagai leader kereta cepat Jakarta-Bandung, sehingga Wika Realty juga akan masuk ke TOD (Transit Oriented Development) untuk propertinya,” terang Agung.
Sementara untuk rumah tapak semula banyak di tengah-tengah kota, termasuk di wilayah Bandung Utara, seperti di Dago Pakar Resort, Setra Duta, Bandung, Setiabudi Regency, Pondok Hijau, hingga Citra Green Dago yang dikembangkan oleh grup Ciputra. Semakin terbatasnya lahan menjadi alasan utama, landed house tersebut bergeser dan mulai menjamur di pinggiran kota, seperti Kota Baru Parahyangan di Padalarang, Bandung Barat.
Sejak tahun 1994 lalu, proyek besutan Lyman Property ini menguasai lahan terluas di wilayah Bandung, yakni 1.250 hektar, bahkan masih mungkin dikembangkan hingga lebih dari 1.500 hektar. Hingga saat ini, lahan tergarap di Proyek Kota Mandiri Berwawasan Pendidikan baru sekitar 300-an hektar, yang terdiri dari beberapa klaster hunian, komersil, hingga fasilitas umum lainnya.
Proyek besutan grup usaha yang didirkan oleh Susanta Lyman terletak strategis dan berkat adanya konektivitas langsung terhadap beberapa ruas tol, seperti akses langsung ke pintu Tol Padalarang menuju Tol Cipularang. Selain itu, salah satu rencana stasiun kereta cepat Jakarta-Bandung adalah di Walini, yang berjarak sekitar 16 kilometer dari Kota Baru Parahyangan.
Ini berkaitan dengan banyaknya peminat di Kota Baru yang datangnya dari luar Bandung, seperti dari Bekasi, Bogor, dan terutama Jakarta. Hingga saat ini sudah lebih dari 3.100 kepala keluarga yang berdiam di sini. Dan mayoritas pembeli adalah warga Bandung yang mencapai 70%.
Harga perumahan di kawasan ini berkisar mulai Rp 1,1 – Rp 9 miliar per unit dengan tipe bangunan mulai 65/126m2 – 348/900 meter persegi, padahal awal mulai mengembangkan kawasan ini hanya dijual mulai Rp 120-an juta per unit. Sedangkan harga tanah pada awalnya sekitar Rp 250 per meter persegi, kini telah meningkat menjadi Rp 6,3 juta per meter persegi.
“Komunitas ekspatriat di sini juga cukup banyak, sehingga potensi sewa sangat bagus. Saat ini berkisar sewa mulai Rp 40-an juta per tahun,” ujar Marketing Manager PT Belaputera Intiland, Raymond Hadipranoto, kepada Property and The City di Bandung.
Sejak adanya sekolah internasional dalam kawasan perumahan ini, sebut Raymond, ekspatriat yang kebanyakan bekerja di sekitar Cikarang dan Karawang, menyekolahkan anaknya di sini.
“Saat ini lebih dari 50 keluarga western (Amerika, Eropa, Australia) dan lebih dari 100-an keluarga asal Korea. Dan lebih lancar pulang ke Bandung daripada ke Jakarta,” tegasnya.
Tidak hanya itu, sejumlah pengembang besar pun ikut berebut ceruk pasa di Bumi Parahyangan. Sebut saja Lippo Group yang sudah masuk dan mengakuisisi sejumlah properti komersial, seperti Bandung Indah Plaza (BIP) dan Istana Plaza.
Adapun Agung Podomoro Land (APLN) yang menggarap Bandung City Center di atas lahan seluas 1,9 hektar dan Festival City Link seluas 2,6 hektar. Sementara Ciputra Group pun sudah lama masuk dengan membangun kawasan perumahan Citra Green Dago.
Mengarah Timur
Kawasan Perumahan Kota Baru Parahyangan, Bandung./ Foto: Padre
Setelah Bandung bagian utara dan barat kini Bandung Timur, terutama bagian selatan yang menjadi bidikan utama pembangunan. Bukan tanpa alasan, sejumlah sarana infrastruktur dan tengah dibangun di sana. Lebih dari itu, lahan-lahan matang yang siap dikembangkan pun terbilang lebih luas daripada wilayah lainnya di Bandung yang sudah padat.
Bahkan Pemko Bandung melalui Dinas Tata Ruang dan Cipta Karya akan mulai mengarahkan pembangunan ke wilayah Bandung Timur. Hal ini sebagai upaya untuk memindahkan pembangunan infrastruktur yang lebih terkonsentrasi di pusat kota
Khusus untuk pembangunan ke Bandung Timur, sebenarnya dalam Rencana tata ruang dan wilayah (RTRW) Kota Bandung tahun 2004 juga telah diarahkan ke wilayah ini. Bahkan prospek wilayah ini kian cerah setelah adanya berbagai infrastruktur yang akan dibangun seperti fly over Pasteur-Ujung Berung, interchange Gedebage, monorel maupun tol Cileunyi-Sumedang-Dawuan.
Apalagi, pemerintah melalui Aturan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) Kota Bandung telah tercantum dalam Perda No. 10 Tahun 2015 tentang RDTR dan Peraturan Zonasi Kota Bandung. RDTR berlaku selama 20 tahun ke depan dari tahun 2015-2035. Dalam RDTR tersebut, sudah dibagi 8 Sub Wilayah Kota (SWK) yakni Bojonegara, Cibeunying, Tegalega, Karees, Arcamanik, Ujung Berung, Kordon dan Gedebage.
Ketentuan tersebut mengharuskan masing-masing wilayah mengikuti peruntukan bangunan sesuai zona yang ditetapkan. Seperti Bojonegara menjadi salah satu kawasan yang harus ditekan pembangunannya. Sebaliknya di wilayah timur seperti Gedebage justru didorong pembangunannya.
Pamor Gedebage pun kian mencuat ketika Pemko Bandung membangun Stadion Gelora Bandung Lautan Api atau Stadion Utama Sepakbola Gedebage. Tidak hanya itu, daerah ini kian populer ketika Wali Kota Bandung, Ridwan Kamil, mengajukan proposal pembangunan Bandung Technopolis kepada Presiden Joko Widodo, Februari tahun lalu.
Semakin matangnya pembangunan Bandung Timur sejalan dengan pembangunan infrastruktur lainnya, seperti akses Gerbang Tol Gedebage yang tengah dirampungkan dan salah satu stasiun kereta cepat Jakarta-Bandung yang juga berlokasi di Tegalluar, Bandung Timur.
Keberadaan infrastruktur tersebut tentu akan semakin meningkatkan geliat pembangunan di sekitarnya. Kantong-kantong pemukiman baru pun terus bermunculamn, mulai dari sekitar wilayah Sukamanah hingga Rancaekek, daerah yang bersebelahan dengan Tegalluar, termasuk Gedebage. Adapun beberapa pengembang yang sudah menancapkan bisnisnya di sana, antaralain Buana Group dan PT Kopel Lahan Andalan (Kopelland), melalui proyeknya Swarnabumi Residence Bandung yang terletak di kawasan Kiara Condong, Bandung Timur.
Proyek apartemen di atas lahan 7.176 meter persegi ini rencananya akan rampung pada akhir 2018. Deretan apartemen juga telah berdiri tegak di sepanjang jalan Soekarno-Hatta. Selain Wika Realty dengan Tamansari Panoramic-nya, ada juga The Suites @Metro Apartemen yang memiliki luas 10.515, ada pula Emerald Sanggar Hurip yang terdiri dari 1.372 unit.
Teranyar, pengembang besar Summarecon Agung ambil bagian mengisi lahan seluas 350 hektar di Gedebage. Pengembang membaca potensi cemerlang jauh ke depan, dengan membangun pusat kota baru berkelas dunia. Dalam kawasan ini akan dibangun kawasan hunian berupa hunian tapak, perkantoran, apartemen dan berbagai fasilitas lengkap lainnya. Sementara untuk komersial akan diisi oleh Summarecon Mal Bandung, Plaza Summarecon Bandung, gedung perkantoran, dan Summarecon Teknopolis.
Rencana Pemko Bandung yang akan memindahkan pusat kota ke Gedebage pun menjadi peluang besar pengembang. Pasalnya, rancangan kota modern berbasis teknologi informasi dari sang arsitek, Ridwan Kamil bernama Bandung Teknopolis pun segera diwujudkan di atas lahan 800 hektar, persis berdampingan dengan lahan Summarecon Bandung. Dari sini pula developer bersinergi bersama Pemko menggebrak Summarecon Teknopolis untuk mewujudkan kemajuan Gedebage di timur Bandung.
Di sisi lain, agresifnya pembangunan di wilayah ini pun tak pelak menahan laju kenaikan harga lahan di Gedebage. Catatan DPD REI Jawa Barat di Bandung mengungkapkan, masuknya pengembang-pengembang besar mendongkrak drastis harga tanah yang sebelumnya masih mudah dijumpai dengan harga di kisaran Rp 2 juta per meter persegi menjadi Rp 7-9 juta per meter persegi. Inilah konsekuensi logis dari adanya pembangunan di sebuah wilayah. [pius klobor/propertyandthecity]
