Sejak ramai diserbu pengembang 2008 lalu, wilayah barat Jakarta masih saja agresif. Hal ini karena ditopang oleh pembangunan infrastruktur yang lebih massif dibandingkan kota satelit lainnya di sekitar Jakarta. Bahkan kereta bandara pun siap meluncur.
Prospek properti di barat Jakarta belum pupus. Meski lahan yang semakin terbatas, bersamaan harga yang juga terus terderek naik. Sejumlah kota baru dengan simpul ekonomi baru bermunculan, meski ‘terlempar’ hingga puluhan kilometer dari Ibukota Jakarta.
Meski demikian, menyusul masifnya pembangunan infrastruktur, jarak dan waktupun dapat dipangkas signifikan. Bahkan tak lebih dari 1,5 jam untuk menempuh perjalanan dari Kota Baru Publik Maja ke Stasiun Tanah Abang dengan commuter line. Selain Bintaro, Serpong, hingga Maja yang sedang agresifnya, giliran properti di pelataran Bandara Internasional Soekarno-Hatta (Soetta) pun akan terus naik pamor seiring rencana beroperasinya kereta bandara pertengahan tahun 2017 ini.
Bagi para pengembang, wilayah barat Jakarta ini memang masih dianggap sebagai primadona, bahkan hingga 15-20 tahun ke depan. Terbukanya akses menuju wilayah ini, dinilai mampu menciptakan sebuah proyek properti yang terintegrasi dan multifungsi. Bukan hanya untuk hunian vertikal tapi juga pengembangan rumah tapak.
Ketua DPD REI Banten Roni Hardiriyanto Adali, menggambarkan strategisnya wilayah barat Jakarta, terutama di Banten yang menjadi jalur perlintasan berbagai aktivitas bisnis, baik dari Jakarta, Jawa, maupun Sumatera.
Saking strategisnya, kata dia, pemerintah pun gencar membangun sejumlah infrastruktur ke wilayah ini. Apalagi wilayah ini juga termasuk sangat dekat dengan Jakarta, sehingga banyak pengembang yang pastinya melirik ke sisi barat ibu kota ini.
“Adanya infrastruktur tersebut sudah pasti properti akan tumbuh dan berkembang pesat. Faktanya di kami ada 23 pengembang baru yang masuk, mulai yang kecil sampai besar,” kata dia.
Bahkan sejak tahun 2008 lalu daerah Barat Jakarta ini telah dikembangkan oleh banyak developer. Menurut CEO Strategic & Development Services Sinar Mas Land, Ishak Chandra, sejak saat itu, daerah ini memang sudah terhubung dengan akses infrastruktur yang paling lengkap dari kota satelit lainnya di sekitar Jakarta. Mulai dari multi akses toll, seperti Jakarta-Merak, Jakarta Outer Ring Road (JORR) W1, JORR W2, Bandara International Soetta berikut akses tolnya, serta Pelabuhan Merak, dan lain sebagainya.
“Selain itu, daerah barat ini juga yang menjadi incaran keluarga muda yang sebelumnya banyak tinggal di Pusat. Setelah berkeluarga dan berpisah dari orangtuanya, maka pilihan pertama adalah barat karena berbagai kemudahan akses tersebut,” terang Ishak.
Hal yang sama dikatakan Zulfiansyah Yusuf, GM Marketing Padina SOHO and Residence. Kata dia, properti akan sangat terhambat jika tidak ditopang oleh infrastruktur. Namun melihat potensi di barat Jakarta, terutama dengan adanya pembangunan Jalan JORR 2, maka akan semakin meningkatkan nilai kawasan tersebut. “Kemudian ada pula kereta listrik menuju Bandara Soetta, maka ini akan menjadi daya tarik untuk investasi properti di Barat Jakarta ini, karena dapat mengurangi kepadatan dan kemacetan jalan,” ungkapnya.
Pasar Tumbuh
Jaringan infrastruktur, lanjut Zulfiansyah Yusuf, juga akan menumbuhkan kawasan dan kota-kota baru di sekitarnya. Dia mencontohkan jalur Daan Mogot yang menjadi penghubung Jakarta dan wilayah Tangerang, juga akan menjadi daya tarik. Beberapa pengembang memang tengah menggarap proyek prestisius di lintasan jalan tersebut, seperti Padina SOHO and Residence besutan PT Patra Bangun Properti.
Kemudian ada pula pengembang asal negeri tirai bambu, China Communications Construction Group (CCCG), yang gencar dengan mega proyek Daan Mogot City (Damoci). Keduanya mengusung konsep hunian vertikal menyasar segmen menengah atas. Ini menjadi bukti bahwa segmen pasar hunian di kawasan tersebut tetap tumbuh.
Bahkan Zulfiansyah membatah jika hunian sekitar Daan Mogot over supply. Padahal baginya, permintaan tetap tinggi, apalagi adanya pengembangan infrastruktur saat ini. Adapun Padina SOHO dan Residence gencar melakukan penjualan setahun belakangan ini. Penjualannya pun terus meningkat hingga mencapai 60%.
Demikian halnya PT China Harbour Jakarta Real Estate Development yang langsung menggebrak Damoci sebanyak 30 menara dengan target akhir di tahun 2027. Pengembangan fase pertama sebanyak 8 menara. Tiap menara terdiri dari 300 unit dengan harga mulai Rp480 jutaan untuk tipe studio dan Rp1,6 miliar untuk tipe 3 bedroom.
“Tahap pertama Damoci ada 8 tower, semuanya sudah terjual,” kata Simon Suhendro, Head of Sales Damoci.
Dan yang lebih prestisius adalah hunian kelas atas besutan Sinar Mas Land (SML), kolaborasi dengan dua perusahaan Jepang. Apartemen Aerium dibangun di dalam kawasan perumahan Taman Permata Buana, Puri Kembangan, Jakarta Barat. Apartemen ini dibanderol dengan harga perdana mulai Rp2 miliar untuk tipe 2 bedroom dan Rp3,6 miliar untuk 3 bedroom.
“Tentunya dengan produk innovative yang sesuai dengan ekspektasi customer. Kami membangun produk berkualitas tinggi, dan memastikan delivery yang on schedule, agar terus mendapatkan kepercayaan dari masyarakat,” tutur Ishak.
Mengacu kepada kenaikan harga apartemen pada umumnya, capital appreciation Aerium bisa mencapai 12-15% per tahunnya dengan pasar sewa sekitar 5-6%. Ishak optimis tingginya aktivitas di barat Jakarta akan berdampak langsung terserapnya pasar Apartemen Aerium.
Cengkareng Melejit
Daan Mogot City: Pengembang Tiongkok, China Construction Communication Group (CCCG) membangun proyek superblok di lahan 26 hektar, persis di Jalan Raya Daan Mogot, Jakarta Barat.
Pertengahan tahun ini, kereta bandara yang menghubungkan Stasiun Manggarai dan Bandara Soetta, Cengkareng akan beroperasi. Nantinya kereta bandara ini akan terintegrasi langsung dengan rute KRL commuter line yang melayani angkutan Jabodetabek.
Sementara di bandara juga akan terintegrasi lagi dengan rangkaian Skytrain, moda transportasi antar-terminal, yang merupakan kereta tanpa pengemudi (driverless) berbasis teknologi automated people mover system (APMS).
Rencananya akan ada dua pemberangkatan kereta menuju bandara, yakni dari Stasiun Jakarta Kota, dan Stasiun Manggarai. Namun yang sudah final saat ini adalah pemberangkatan dari Stasiun Manggarai. Adapun rute yang akan dilintasi adalah dari Stasiun Manggarai – Sudirman Baru – Duri – Batu Ceper – Bandara Soekarno-Hatta, dengan waktu tempuh hanya 45 menit.
Beroperasinya kereta bandara tersebut tentu akan semakin menggairahkan area-area yang terkoneksi. Minimal, sebut Yance Onggo, GM Marketing Citra Maja Raya, akan menambah arus perdagangan. Dari situ kemudian akan muncul pula jasa, dan selanjutnya commercial area, seperti office, dan lainnya.
“Jadi kalau ekonomi di kawasan itu sudah tumbuh, sudah pasti demand untuk hunian akan tumbuh dengan sendirinya,” kata dia.
Lebih jauh Yance memaparkan, umumnya kenaikan akan terjadi akibat adanya infrastruktur tersebut adalah sebesar 2-3 kali inflasi berjalan. Sehingga misalkan inflasi berjalan sekitar 3%, maka idealnya kenaikan harga adalah sekitar 6-9%. “Tetapi jika di sebuah kawasan kenaikannya bisa 4 bahkan sampai 7 kali inflasi berjalan, maka area tersebut akan booming,” tambah dia.
Daerah sekitar bandara yang kini sedang tumbuh tentu akan semakin melejit setelah beroperasinya kereta tersebut. Bahkan menurut Ketua REI Banten, banyak pengembang yang semakin agresif membangun proyekya di sana.
“Tapi konsekuensinya, harga tanah bakal naik,” tegas Roni.
Dia memperkirakan kenaikan properti di Cengkareng bisa melampaui 20%. Ini mengacu pada rata-rata pertumbuhan properti di Banten yang meskipun minim infrastrukturnya namun tetap naik sekitar 10%.
“Bahkan bisa mencapai 30%. Jadi masyarakat yang sudah punya rumah di sekitar bandara tentu sangat bersyukur karena harga properti mereka akan naik,” tambah dia.
Perkiraan lebih tinggi datang dari David Khouw, Principal ERA Cengkareng, dia menilai dampak kereta bandara justru akan mendongkrak properti hingga 70%. Namun pergerakan tersebut baru mulai terlihat di awal 2018.
“Saat ini ada pergerakan sekitar 10-20% maksimum,” katanya.
Untuk harga tanah dalam komplek perumahan di sekitar Tangerang, sambung David berkisar antara Rp5-7 juta per meter, sementara di wilayah Cengkareng termasuk beberapa daerah di Jakarta Barat berkisar Rp10-15 juta per meter. Kata dia, beberapa perumahan di sekitar bandara, seperti Citra Garden, bahkan hingga ke sekitaran Taman Palem dan Puri Indah juga akan terkena imbas kenaikan harga.
Beberapa pengembang sekitar Bandara pun mengakui bakal terdampak pertumbuhan positif tersebut, sebagaimana diungkapkan Project Director Aeropolis Kota Tangerang, Didik Riyanto. Proyek Aeropolis besutan Intiland Development yang berada di sisi barat Bandara Soetta atau sekitar 1 kilometer dari stasiun bandara, menjadikannya sebagai produk investasi yang menjanjikan.
Bahkan Didik optimis, serapan pasar yang semula hanya di sekitar bandara akan meluas hingga Jakarta Barat dan Pusat. “Animo naik, pastinya akan mendongkark harga unit. Jadi paling tidak 20%an akan ada apresiasi harga,” katanya. Saat ini saja, tipe studio dipasarkan Rp188 juta, naik dari 2012 lalu Rp93 juta.
“Saya ambil contoh riil. Dulu kami jual cash tahun 2012 di Rp93 juta. Sekarang secondary-nya Rp230 juta, sementara bangunan baru jadi 2014. Jadi selama dua tahun kemudian, harga itu naik hampir 300%. Kemudian kalau dikonversi ke sewa, yang Rp93 juta itu kalau disewakan sekitar Rp2 juta per bulan. Jadi setahun Rp25 juta, maka empat tahun, di 25%,” papar Didik.
Demikian halnya harga tanah yang juga naik tajam. Menurut dia, pada tahun 2012 lalu, harga tanah di sekitar Bandara hanya Rp 1 juta per meter, kini telah meningkat di atas Rp20 juta per meter persegi.
Aeropolis dikembangkan di atas lahan 105 ha yang dibagi beberapa fase, baik residensial maupun warehouse. Selain hunian dan pergudangan, dalam kawasan ini juga ada perkantoran, dan empat hotel, tiga diantaranya sudah beroperasi. Dimana mayoritas penghuni Aeropolis adalah para pegawai dan pekerja Bandara Soetta.
Sumber: Majalah Property and The City
[…] BARAT JAKARTA: Primadona yang Masih Agresif […]