PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Colliers International Indonesia memperkirakan pasar apartemen di Jakarta dan Surabaya masih akan mengalami tekanan hingga akhir tahun. Bahkan hunian vertikal ini sudah mengalami ‘penyusutan’ sejak beberapa tahun sebelum adanya wabah Covid-19. Ini pula menyebabkan pengembang apartemen kurang percaya diri meluncurkan produk baru.
Pada akhir 2019 lalu, Colliers memproyeksi bahwa akan ada tambahan sebanyak 11,834 unit apartemen baru di sepanjang 2020. Namun melihat berbagai kendala saat ini, maka kemungkinan yang bisa terealisasi hanya sebanyak 2.011 unit dari 3 proyek.
Baca Juga: Apartemen di Sentul Siap Masuki New Normal
“Ini adalah koreksi paling besar yang terjadi selama beberapa tahun terakhir,” ungkap Senior Associate Director and Research Colliers International Indonesia, Ferry Salanto beberapa waktu lalu.
Adapun hingga kuartal II/2020 ini, belum ada tambahan pasokan apartemen baru di Jakarta, dimana total pasok apartemen saat ini mencapai 211.944 unit.
“Kita lihat dari koreksi suplai yang akan masuk, maka terlihat bahwa kepercayaan diri pengembang apartemen sudah menurun, karena penjualan selama beberapa tahun ini belum terlalu bagus,” ungkap Ferry.
Tingkat serapan apartemen di Jakarta pada kuartal II/2020 juga stagnan di 87.7% (+0.1% QoQ). Hanya 2 proyek yang mengalami peningkatan penjualan yang signifikan karena baru dipasarkan. Sisanya hampir tidak ada penjualan sama sekali karena banyak marketing gallery dan show unit yang tutup selama PSBB.
Mayoritas penjualan terjadi di apartemen kelas menengah dan menengah ke bawah.
“Sampai pertengahan 2020, apartemen yang baru yang terjual hanya sekitar 1.214 unit. Sebelum 2020 memang sudah bermasalah, kemudian ditambah dengan Covid-19 di 2020 ini, masalahnya tambah berat,” sebut Ferry.
Belum adanya kepastian akan berakhirnya wabah Covid-19 membuat investor masih menunggu waktu yang tepat untuk melakukan pembelian.
“Maka kami prediksi tingkat serapan akan turun 1-2 persen di akhir tahun,” kata Ferry.
Baca Juga: Magda Hutagalung Memperkenalkan Hotel Terbarunya, Aloft Jakarta TB Simatupang
Harga jual apartemen di kuartal II 2020 juga masih stagnan di angka Rp34,95 juta per m2 (+0.1% QoQ). Mayoritas pengembang apartemen tidak menaikkan harga selama kuartal II untuk menjaga harga tetap menarik bagi pembeli potensial.
“Kemungkinan ada sedikit penyesuaian harga sebesar 0.4 persen di akhir tahun 2020,” imbuhnya.
Sementara untuk harga sewa apartemen serviced sebagian besar masih mematok harga serupa seperti kuartal sebelumnya.
Namun dengan kondisi yang masih berat saat ini, maka kemungkinan pengelola akan lebih lunak dalam bernegosiasi dengan calon penyewa.
Selama enam bulan pertama di 2020 ini, harga sewa apartemen dalam kawasan CBD terkoreksi cukup besar dari Rp450-an ribu menjadi Rp435 ribu/m2/bulan.
Sementara harga sewa apartemen di Jakarta Selatan bergerak turun dari Rp369 ribuan menjadi Rp362 ribuan/m2/bulan. “Ini baru harga penawaran,” tegasnya.
Perumahan Asing
Pasar perumahan ekspatriat di Jakarta juga sedang meredup karena jumlah ekspatriat yang berkurang, baik karena pandemi maupun karena izin masuk belum bisa diperpanjang.
Ferry bilang, banyak ekspatriat baru yang tidak bisa datang ke Indonesia dan sebagian ekspatriat lama yang harus kembali ke negara masing-masing saat pandemi Covid-19. Akibatnya banyak terjadi pembatalan sewa tempat tinggal.
Baca Juga: Sudah Siapkan Rumah untuk 3 Anaknya, Begini Cara Donna Agnesia Berinvestasi Properti
Banyak perusahaan yang terkena imbas dari penetapan PSBB, seperti usaha yang harus ditutup, pembatalan event dan proyek-proyek baru, serta pemotongan anggaran perusahaan.
Untuk penyewa yang masih terikat dalam kontrak, ada tiga skenario yang bisa terjadi. Pertama, meminta diskon selama rumah tidak ditinggali selama kembali ke negara asal. Kedua, tidak memperpanjang kontrak sewa. Dan ketiga, menawar cara bayar sewa dengan cara mencicil.
“Dampaknya para pemilik rumah hanya bisa menerima kondisi ini dan menjadi lebih fleksibel dalam memberikan peraturan sewa,” ungkap Ferry.
Lebih lanjut menurut dia, harga sewa di sebagian perumahan masih sama, terutama di area yang permintaannya masih tinggi. “Namun sebagian besar mulai menurunkan harga sewa dengan memberikan diskon lebih besar,” katanya.
Apartemen di Surabaya
Pasar apartemen di Surabaya juga hampir serupa dengan di Jakarta. Proyeksi pasokan juga berubah dari semula 8.948 unit menjadi hanya sekitar 1.961 unit yang kemungkinan akan terealisasi di 2020 ini.
Adapun sepanjang semester pertama tahun ini baru ada satu proyek baru yang baru serah terima, yaitu Gunawangsa Tidar (Tower C) dengan total 600 unit. Sementara total pasokan apartemen di Surabaya hingga tengah tahun ini sebanyak 43.942 unit.
Dari sisi harga sewa masih cukup stabil, yakni berkisar Rp300 ribuan/m2/bulan, sama seperti tahun lalu. Alasannya, sebut Ferry, apartemen servis di Surabaya belum terlalu banyak.
“Survei tidak kami lakukan untuk unit-unit yang disewakan oleh individu. Yang kami pantau adalah apartemen sewa yang publish rate-nya masih bisa kita survei,” terang Ferry.
Baca Juga: Diterpa Corona, Perkantoran di Jakarta dan Surabaya Menukik
Sedangkan harga jual apartemen di semester pertama 2020 masih tertahan di Rp21,77 juta/m2. Sempat terjadi kenaikan harga, namun tidak signifikan sebelum terjadi pandemi karena penjualan yang terbatas.
“Di akhir 2020, mungkin harga jual masih bisa naik tipis sebesar 1 persen dibanding harga jual tahun 2019,” katanya.
Rekomendasi
Melihat berbagai persoalan di atas, Colliers International Indonesia juga memberikan beberapa rekomendasi, baik untuk para calon konsumen, developer maupun pengelola apartemen servis.
Bagi calon pembeli, saat ini adalah waktu yang tepat untuk membeli atau pindah sewa tempat tinggal karena developer / landlord bisa memberikan diskon yang lebih besar demi unit bisa terbeli/terisi. Dibandingkan pada saat ekonomi membaik dan pasar properti pulih, harga pasti akan meningkat signifikan seperti yang telah terjadi sebelumnya.
Selanjutnya, calon konsumen juga bisa juga nego cara bayar atau meminta kontrak yang lebih fleksibel (untuk sewa).
Sedangkan untuk para developer, Colliers menyarankan agar tidak meluncurkan proyek baru di masa sekarang ini.
Sebaiknya fokus untuk menyelesaikan proses konstruksi proyek-proyek yang sudah berjalan untuk menjaga reputasi, serta menyelesaikan penjualan di proyek-proyek yang sudah jadi terlebih dahulu.
Masih untuk para pengembang apartemen, kesempatan jangka panjang adalah membuat proyek baru di area luar kota.
Hal ini karena di masa sekarang orang cenderung membutuhkan area yang lebih luas untuk tempat tinggal yang nyaman namun tetap terjangkau.
Apalagi WFH berpotensi menjadi “kultur” yang akan dijalankan banyak masyarakat sehingga akan lebih banyak menghabiskan waktu di rumah.
Keberadaan Property Management akan menjadi tren. Calon pembeli mulai melihat siapa yang akan mengelola untuk memastikan bahwa apartemen yang akan dihuni dirawat dengan baik dan terjaga kebersihannya. Ditambah protokol Covid-19 yang harus dijalankan dengan tepat.
Baca Juga: Minat Investasi Properti Tinggi, Waskita Realty Dorong Sejumlah Strategi
Untuk landlord apartemen sewa, memberikan terms & condition yang lebih fleksibel untuk menarik minat calon penyewa.
Selanjutnya adalah memastikan bahwa hunian yang dimiliki bersih dan higienis untuk pencegahan Covid-19 dan memberikan rasa aman bagi calon penyewa.
